한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.
최근 정부가 가족 등 특수관계인 간 부동산 저가 거래에 대한 취득세 규제를 강화하겠다는 방침을 밝히면서, 합법적 절세 전략으로 활용되던 '가족간 저가 양도'에 대한 관심과 우려가 동시에 커지고 있다. 정부의 발표로 무엇이 어떻게 달라지는지, 그리고 현재 시점에서 가족 간 저가 거래 시 알아야 할 세금 문제들은 무엇인지 살펴보고자 한다.
취득세율 최대 12%로 껑충정부는 배우자나 직계존비속에게 시가보다 현저히 낮은 가격으로 부동산을 매도하는 경우, 이를 사실상 증여로 간주하여 높은 세율의 '증여 취득세'를 부과하는 내용의 지방세법 개정안을 발의했다.
주택 매매를 기준으로 보면, 현재는 가족간 거래라도 실제 대금이 오갔다면 유상거래로 보아 1~3%의 취득세율이 적용된다. 하지만 개정안이 시행되면 '시가보다 현저하게 낮은 금액'으로 거래할 경우 시가와 거래가액의 차액은 '증여'로 간주되므로, 조정대상지역 다주택자의 경우 최대 12%에 달하는 증여 취득세율이 적용될 수 있다. '시가보다 현저하게 낮은 금액'의 기준이 무엇인지는 아직 확정되지 않았으나, 상속세 및 증여세법 시행령에 준하여 '시가의 30%' 또는 '3억원' 중 적은 금액이 될 것으로 예상된다.
이번 지방세법 개정안은 아직 확정된 법률이 아닌 정부 발의 개정안 단계이다. 향후 국회 논의를 거쳐 통과되면 시행될 예정이므로, 실제 적용 시점은 계속 주시해야 한다.
다만 지방세법 개정안은, 부동산을 취득할 때 지자체에 납부하는 '취득세'에 한정된 내용이다. 따라서 가족간 저가 거래를 판단하는 다른 핵심 세금인 양도소득세와 증여세의 기본 원칙은 그대로 유지된다.
파는 사람도, 사는 사람도 세금 폭탄가족간 저가 거래에서 발생할 수 있는 세금은 취득세에 한정되지 않는다. 양도인(파는 사람)과 양수인(사는 사람) 양측에 발생할 수 있는 세금 문제를 모두 검토해야 한다.
첫째, 양도인에게는 '양도소득세'가 발생할 수 있다. 양도인이 가족 등 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 과세관청은 실제 거래가액이 아닌 '시가'를 기준으로 양도소득세를 계산하는데, '부당행위계산 부인' 규정이라고 한다.
'시가보다 낮은 가격'은 시가와 거래가액의 차이가 '시가의 5%' 이상이거나 '3억 원' 이상인 경우에 인정된다. 이 기준에 해당하면, 양도인은 실제 받은 금액이 아닌 '시가'에 판 것으로 간주되어 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 사후 적발될 경우에는 가산세도 부담하게 된다. 다만, 양도인이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세 부담은 발생하지 않을 수 있다.
둘째, 양수인에게는 '취득세' 외에 '증여세'도 문제될 수 있다. 양수인이 가족 등 특수관계인으로부터 시가보다 싸게 자산을 취득하면, 그 차액만큼 이익을 얻은 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있는 것이다. 시가와 대가의 차액이 '시가의 30%' 또는 '3억 원' 중 적은 금액 이상인 경우가 이에 해당한다. 이 때는 '시가와 대가의 차액'에서 '시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액'을 공제한 금액을 증여재산으로 보아 증여세가 과세된다.
예를 들어 시가 10억 원의 아파트를 6억 원에 매수했다면, 차액 4억 원에서 기준금액 3억 원(10억 원의 30%)을 뺀 1억 원에 대해 증여세가 부과되는 것이다.
셋째, 저가로 부동산을 취득한 양수인이 나중에 해당 부동산을 제3자에게 팔 때, 양도차익 계산의 기준이 되는 '취득가액'은 실제로 지급한 '저가'의 매매대금이 된다. 따라서 살 때는 좋아도 팔 때는 양도소득세 부담이 커질 수 있다는 점을 명심해야 한다.
'진짜 매매' 입증이 관건과세당국은 가족 간 거래를 엄격하게 심사한다. 형식만 매매일 뿐 실질이 증여라고 판단되면 모든 세금을 증여 기준으로 다시 부과할 수 있다. 따라서 세 가지는 반드시 챙겨야 한다.
첫째, 매매계약서를 작성하라. 공인중개사 사무소를 통해 표준 양식에 따라 작성하는 것이 좋다. 둘째, 실제 대금을 지급하라. 매매대금을 이체한 금융거래 기록이 있어야 한다. 셋째, 매매대금 출처를 증빙하라. 소득금액증명원, 재직증명서 등이 필요하다.
가족 간 저가거래는 잘 활용하면 합법적인 절세 수단이 될 수 있다. 하지만 과세당국의 사후관리는 갈수록 엄격해지고 있다. 특히 취득세 관련 법 개정이 예고된 만큼, 실행에 앞서 발생 가능한 모든 세금 문제를 꼼꼼히 검토하고 철저히 준비하는 자세가 필요하다.