주택은 본래 거주를 위한 실수요 자산이지만 동시에 투자 대상이 되기도 한다. 세법은 이런 성격 차이에 따라 실거주 목적의 1주택자에게는 취득·보유·양도 단계에서 세제 혜택을 부여하는 반면 다주택자에게는 투기 목적의 보유로 간주해 세 부담을 강화하고 있다. 보유 단계에서 부과되는 종합부동산세 역시 마찬가지다. 1주택자는 과세표준을 계산할 때 12억원을 공제받을 수 있고, 장기 보유자나 고령자에게는 세액공제 혜택도 주어진다.
1주택자의 기준은 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 1주택을 보유하고 있는지를 기준으로 하지만 몇 가지 예외가 있다. 이사로 인해 일시적으로 2주택을 보유한 경우, 임대주택을 보유한 경우, 또는 공시가격 4억원 이하의 지방 저가 주택을 함께 보유한 경우에는 여전히 1주택자로 간주한다.
또 상속주택은 본인 의사와 무관하게 취득한 주택이므로 일정 요건을 충족하면 주택 수 계산에서 제외된다. 과세 기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택이거나, 5년이 지났더라도 상속 지분이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하인 경우에는 주택 수에 포함되지 않는다.
예를 들어 공시가격 10억원의 1주택을 보유한 A씨가 부친의 사망으로 수도권의 공시가격 10억원짜리 주택을 상속받았다면 상속개시일로부터 5년간은 1주택자 기준이 적용된다. 이 기간에는 기존 주택과 상속주택의 공시가격 합계 20억원에서 12억원을 공제받고, 고령자·장기보유 공제도 적용된다. 그러나 5년이 지나면 다주택자로 분류돼 공제금액이 9억원으로 줄고, 세액공제는 받을 수 없다.
이와 달리 A씨가 부친 주택의 지분 40%만 상속받았다면 상속지분가액이 4억원으로 산정돼 주택 수에서 제외되는 요건을 충족한다. 이 경우에는 5년이 지난 이후에도 기간 제한 없이 계속해서 1주택자 기준으로 종부세가 계산된다.
이신규 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 팀장