정부가 '10·15 부동산 대책'을 통해 15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출 한도를 4억원 또는 2억원으로 제한하기로 결정한 가운데, 집값이 15억원 이하인 주택의 주담대 한도 역시 줄어드는 것으로 파악됐다. 개인의 대출 한도를 옥죄는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 더욱 강화하는 내용이 이번 대책에 담기면서 집값과 무관하게 모든 차주의 대출 한도가 축소되기 때문이다. 연봉 1억원인 직장인의 주담대 한도는 대출 유형에 따라 약 3000만~5000만원씩 줄어들 전망이다.
정부가 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 정부는 바로 다음날인 이달 16일부터 수도권과 규제지역에서의 스트레스 금리를 1.5%에서 3%로 1.5%포인트 높이기로 했다. 비수도권에서의 주담대에 적용되는 스트레스 금리는 기존과 같이 0.75%가 적용된다.
스트레스 금리는 대출 이자율엔 영향을 미치지 않지만, 개인의 대출 한도를 책정할 때 부과하는 가상의 금리다. 미래의 금리 상승 위험을 현재 개인의 대출 한도에 반영해 과도한 가계대출 확대를 방지하기 위한 목적으로 2024년 2월 처음 스트레스 금리가 주담대에 적용되기 시작했다. DSR 제도 자체가 개인의 원리금 상환액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한해 대출 한도를 옥죄는 만큼 가상의 스트레스 금리가 더해지면 주담대 한도가 더욱 줄어드는 결과로 이어진다.
이번 대책으로 적용되는 스트레스 금리의 인상폭(1.5%포인트)은 과거 스트레스 금리의 인상폭과 비교해 크다는 평가가 나온다. 스트레스 금리는 작년 2월 스트레스DSR 1단계가 처음 도입된 이후 올해 7월 3단계 스트레스DSR이 시행되기까지 1년 5개월 동안 1.5%포인트 올랐다. 1년 5개월간 단계적으로 1.5%포인트가 올랐는데, 10·15 부동산 대책으로 하루 만에 1.5%포인트가 오른 것이다.
이에 따라 모든 차주의 주담대 한도는 줄어든다. 다만 같은 차주라도 주담대 유형에 따라 한도 감소폭은 다르다. 예컨대 연소득이 1억원인 직장인이 30년 만기 변동금리형 주담대(원리금균등상환 방식)를 연 4.2%의 금리로 빌리는 경우 주담대 한도가 기존 5억7000만원에서 5억3200만원으로 약 3800만원 감소한다.
만약 동일한 직장인이 금리가 5년간 고정된 이후 6개월마다 바뀌는 '혼합형' 주담대를 연 4.2%의 금리로 빌리는 경우엔 주담대 한도가 기존 5억9000만원에서 5억3700만원으로 약 5300만원 감소할 것으로 분석된다.
같은 직장인이 금리가 5년 간격으로 바뀌는 '주기형' 주담대를 연 4.2%의 금리로 빌리면 주담대 한도가 기존 6억4000만원에서 6억1100만원으로 2900만원 감소할 전망이다.
정의진 기자 justjin@hankyung.com