[배준형의 밸류업 경매]
안녕하세요. 부동산 투자 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
강남 핵심 상권의 상징인 신사동 가로수길 건물이 마침내 경매 시장에 나왔습니다. 현재 감정평가액은 약 603억원이지만, 2회 유찰되어 최저 입찰가는 약 386억원부터 시작됩니다. 이는 감정가보다 무려 217억원 이상 낮은 금액으로, 급매물을 찾고 있는 투자자들에게는 놓칠 수 없는 절호의 기회입니다. 지금부터 왜 이 기회가 중요한지, 부동산 전문가의 시각으로 심층 분석해 드립니다.
물건 개요
본 경매 물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.
● 매각 기일: 2025년 10월 15일 (수)
● 사건 번호: 서울중앙지방법원 경매8계 2024타경 126322 (근린시설)
● 소재지: 서울특별시 강남구 신사동 545-18번지
● 토지 면적: 725.60㎡ (219.49평)
● 건물 면적: 2,365.06㎡ (715.43평)
● 감정가액: 60,333,094,800원 (평당 27,487만원)
● 최저 입찰가액: 38,613,180,000원 (감정가의 64%)
● 입찰 보증금: 3,861,318,000원 (최저 입찰가액의 10%)
입지 분석
해당 물건은 지하철 3호선 신사역에서 도보 5분 거리에 위치하고 있습니다. 가로수길 상권은 애플스토어와 세계적인 뷰티 브랜드, 유명 디자이너들의 플래그십 스토어가 밀집해 있어 브랜드 가치를 극대화하려는 최상위 기업들의 전략적 요충지로 명성이 높습니다. 최근 압구정 로데오나 성수동 등으로 트렌드가 일부 분산되는 현상이 있었지만, 이는 오히려 상권의 거품이 빠지고 합리적인 비용으로 강남 핵심 상권의 가치를 선점할 수 있는 기회를 의미합니다. 일시적인 침체를 겪으며 조정을 거치고 있기에, 지금이 바로 가로수길의 상징성과 높은 잠재력 대비 저평가된 가치를 확보할 최적의 시점입니다.
토지 및 건축물 현황 분석
본 토지는 도시지역 내 제2종 일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 부동산 개발(밸류업) 시 해당 계획의 지침과 제한사항을 종합적으로 검토해야 함을 의미합니다. 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 상세하게 규정되어 있으므로, 창의적인 공간 기획에 앞서 철저한 법규 분석이 필수적입니다.
현재 건축물은 2019년 7월 12일에 건축된 지하 2층, 지상 5층 규모의 철근콘크리트 구조입니다. 건축물대장상 주용도는 근린생활시설이며, 지상 1층은 소매점 및 휴게음식점, 2~4층은 소매점, 5층은 일반음식점 용도로 사용 승인을 받았습니다. 해당 건축물은 건축물대장상 '위반건축물' 표기와 같은 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 현행 법규상 최대 용적률을 이미 대부분 활용하고 있어 단순 증축이나 대규모 재건축을 통한 물리적 규모 확장은 제한적일 수 있습니다. 따라서 별도의 대대적인 건축 연출 없이 현재 상태를 최대한 활용하여 가치를 높이는 전략에 집중하는 것이 효과적입니다.
임차인 현황 분석
법원 집행관의 현황 조사는 2025년 1월 21일과 22일, 이틀에 걸쳐 진행되었습니다. 현장 방문 조사 결과, 해당 건물은 지하층부터 지상 5층까지 전 층이 공사 중인 상태로, 현재 영업 중이거나 실제 거주하는 점유자는 없는 것으로 확인되었습니다. 공사 현장 책임자 역시 "현재 공사로 인해 운영 중인 점포는 없다"고 진술했습니다.
하지만 법원 상가건물임대차현황서에는 총 7명의 임차인이 등재되어 있어, 등기부에 기재되지 않은 유치권 등 특수 권리 존재 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
권리 관계 분석
본 부동산의 말소기준권리는 2019년 10월 4일 (주)우리은행이 설정한 채권최고액 408억 원의 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후에 등기된 모든 권리들, 즉 2022년 11월 4일에 설정된 류진O 외 1명의 근저당권(채권최고액 91억 원)과 2025년 1월 10일에 케이프더블유제이십이차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매개시결정 등기 모두 경매 절차 완료 시 소멸됩니다.
따라서 낙찰자는 등기부에 기재된 어떠한 채무나 담보 책임도 인수하지 않고, 깨끗한 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 등기부에 기재되지 않는 유치권 등의 특수 권리 존재 가능성은 여전히 별도로 확인해야 할 중요한 사항임을 유념해야 합니다.
공간 분석 및 임차 전략
본 프로젝트의 성공은 상권 특성에 부합하는 핵심 임차인, 즉 '앵커 테넌트(Anchor Tenant)'를 유치하는 것에 달려 있습니다. 현재 가로수길 상권이 높은 공실률로 어려움을 겪고 있는 만큼, 과거의 높은 임대료만 고집할 경우 장기 공실의 악순환에 빠질 수 있으며 이는 건물 자산 가치 하락의 직접적인 원인이 됩니다.
따라서 단기적인 임대 수익 감소를 감수하더라도, 공간을 활성화하고 미래 가치를 극대화하는 방향으로 유연하고 적극적인 임차 전략을 수립해야 합니다. 앵커 테넌트를 유치하기 위해 다음과 같은 단계별 전략을 제안합니다.
● 렌트프리(Rent-Free): 계약 기간에 따라 초기 3~6개월간 임대료를 면제하여 임차인이 인테리어 공사, 마케팅 등에 집중할 수 있는 시간을 제공합니다.
● 임대료 현실화: 과거 임대료 수준을 고집하기보다 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 임대료를 선제적으로 제안하여 적극적으로 협상의 기회를 만듭니다.
● 깔세 방식의 팝업 스토어(Pop-up Store): 장기 임차인을 찾는 동안 공실 상태를 방치하는 대신 1~3개월 단위의 단기 임대를 적극적으로 활용합니다.
투자금액 분석 및 전략
부동산의 취득 관련 금액은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 자금 조달 계획을 바탕으로 다음과 같이 분석할 수 있습니다.
● 감정평가 기준 가치: 감정가액 60,933,094,800원으로, 향후 입찰 전략 및 대출 심사의 핵심 자료가 됩니다.
● 입찰 예정가 및 실투자 구조: 입찰 예상 금액은 390억 원으로, 이는 감정가 대비 약 64.64% 수준의 보수적인 접근 방식입니다.
● 자금 조달 계획: 대출 활용 금액은 낙찰가 대비 약 50% 수준인 195억 원이며, 입찰 보증금은 최저가 대비 10% 수준인 3,861,318,000원입니다.
● 잔금 필요 금액 (자기자본): 15,638,682,000원으로 산출되며, 이는 비교적 안정적인 지분 구조를 형성합니다.
※ 참고: 본 분석에는 취득세, 컨설팅비용, 공간기획 비용 등은 제외되었으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완할 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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