오피스텔을 분양 당시 사업자등록을 통해 부가세를 환급 받은 소유자들이 양도 시 예상치 못한 세금 부담에 당황하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 그러나 임차인이 주거용으로 사용한 경우라면 간주공급 제도를 통해 이러한 부담을 크게 줄일 수 있는 방법이 있다.
오피스텔을 분양 받을 때 과세사업자로 등록하면 분양가에 포함된 부가세를 매입세액으로 공제받을 수 있다. 예를 들어 분양가 3억원의 오피스텔의 경우 부가세 3천만원을 환급 받아 실제 부담액은 2억7000만원이 된다. 이는 사업용 자산을 취득으로 인정받아 누릴 수 있는 일종의 세제혜택이다.
그러나 이후 해당 오피스텔을 5억원에 양도할 때는 원칙적으로 양도가액에 대한 부가세 5000만원을 납부하여야 한다. 취득 시 받은 세제 혜택에 상응하는 의무를 이행하는 것으로 볼 수 있다.
문제는 사업자등록을 했지만, 실제로는 임차인이 주거용으로 사용한 경우에 발생한다. 주거용 임대는 부가세 면세 대상이므로 임대수익에 대하여 부가세를 납부하지 않는다. 이 경우 매입 시 에는 사업용이라고 하여 세제 혜택을 받고, 사용시에는 주거용이라고 면세를 적용 받으면서, 양도 시에는 다시 사업용이라고 하여 부가세를 납부하는 모순이 발생하게 된다.
이러한 모순을 해결하는 제도가 바로 간주공급이다. 간주공급은 사업용으로 취득한 자산을 실제로는 다른 용도로 사용하는 경우, 해당 시점에서 용도 변경이 일어난 것으로 보아 부가세를 처리하는 제도이다.
간주공급이 적용되는 시점은 임차인이 주거용으로 사용하기 시작한 때이다. 이때의 부가세법상시가를 기준으로 부가세를 계산하게 된다. 예를 들어 2년 전 임차인이 입주할 당시 오피스텔의 분양가가 3억이었다면, 해당 시점에서 간주공급으로 3천만원 부가세를 처리할 수 있다, 그러면 현재 양도 5억원에 양도할 때는 추가로 부가세를 납부할 필요가 없어진다.
이는 부동산 가격이 상승하기 전 시점에서 세무 처리를 완료함으로써 상당한 절세효과를 얻을 수 있음을 의미한다. 위 사례의 경우 2천만원의 세금 절약할 수 있는 것이다.
오피스텔을 양도를 계획하는 소유자라면 다음 사항을 점검해야 한다. 임대차계약서가 주거용으로 명시되었는지, 임차인이 실제로 거주 목적으로 사용했는지, 그동안 주거용 임대로 세무신고를 했는지 등을 확인해야한다.
이러한 조건들을 충족한다면 간주공급을 통해 세부담을 크게 줄일 수 있다. 다만 개별 사안의 구체적 사실관계에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 양도 전 세무전문가와의 충분한 상담을 통해 최적의 세무 전략을 수립하는 것이 중요하다.
세법은 형식보다 실질을 중시하는 경우가 많다. 사업자등록을 했더라도 실제 사용 목적이 주거용이었다면 그에 맞는 합리적인 세무 처리를 받을 수 있다. 오피스텔 소유자들은 성급한 판단보다는 개별상황에 맞는 면밀한 검토를 통해 불필요한 세부담을 피할 수 있는 방안을 모색해야 할 것이다.
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