이 기사는 09월 03일 11:01 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
자산운용사는 투자자의 자금을 위탁받아 부동산에 투자하고 운용, 매각하여 안정적 수익을 창출하는 것을 목적으로 한다. 조직구조와 취급 상품에 따라 운용과 매각까지 일괄 담당하는 경우도 있고, 별도의 자산관리팀을 두어 전문성을 강화하기도 한다. 자산과 투자자 특성에 따라 기능을 분리하거나 통합하는 방식은 저마다 장단점이 있다.
그러나 어떤 방식을 채택하든 변하지 않는 사실이 있다. 운용역이라면 누구나 반드시 갖추어야 할 덕목이 있다는 점이다. 그 덕목은 곧 신뢰, 경험, 책임이다. 이 세 가지는 운용역 개인의 자질을 넘어, 자산운용사의 건정성과 지속성을 뒷받침하는 근간이 된다. 존경받는 운용역이 갖추어야 할 세 가지 덕목을 살펴보자.
운용과 매각단계에서 운용역에게 요구되는 덕목 1) 신뢰할 수 있는 사람: “내 돈보다 더 신중하고 더 성실하게”자산운용사는 단순히 수익을 내는 직업이 아니다. 투자자의 신뢰를 기반으로 수천억 원의 자산을 대신 책임지고, 판단하며, 결정하는 자리다. 그중에서도 운용역이 반드시 지녀야 할 가장 중요한 덕목은 바로 ‘신뢰’다.
운용역은 매입과 매각, 수익과 비용, 임대, 대출, 공사 등 크고 작은 의사결정의 중심에 서 있다. 나는 중요한 순간마다 스스로에게 질문을 던진다. “계속 진행할 것인가, 멈출 것인가, 아니면 더 나은 대안은 무엇인가?” 그리고 마지막에는 반드시 이렇게 자문한다. “만약 내 돈이라면 어떤 선택을 할 것인가?” 이 질문이야 말로 올바른 판단으로 이끌어 주는 나침반이다.
아무리 작은 투자 건이라도 나를 믿고 맡긴 투자자의 입장에서 고민해야 한다. 존경받는 운용역은 단기 수익이나 개인실적에 집착하지 않는다. 오히려 ‘내 돈보다 더 신중하고 성실하게’ 운용하며, 그 태도가 곧 투자자 신뢰의 기반이 된다. 2) 충분한 경험과 실적: “딜 클로징 경험과 자산관리 능력은 필수”운용역의 능력은 ‘많은 딜을 검토했는가’가 아니라 ‘얼마나 많은 딜을 책임졌는가’로 증명된다. 특히 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 다양한 섹터의 시장 사이클과 유동성 흐름을 읽는 능력은 단순한 지식이 아니라 수많은 실전 경험에서 비롯된다. 프로젝트 펀드, 리츠, PFV, 우선주·보통주, 블라인드 펀드 등 다양한 투자 구조를 설계하고 실행해 본 경험은 운용역의 차별화된 경쟁력이다.
단순한 이론보다 실제 경험과 검증된 실적이 업계에서는 훨씬 더 큰 신뢰를 얻는다. 투자자는 투자설명서만 볼 것이 아니라, 해당 운용역이 어떤 경력을 통해 성장했는지, 그리고 투자철학은 무엇인지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 경험과 실적은 존경받는 운용역의 가장 확실한 자산이기 때문이다. 3) 끝까지 책임지는 태도: “회피가 아닌 충실과 선관주의 의무로 이행해야”투자자와 운용사가 가장 경계해야 할 행위는 바로 ‘먹튀’다. 손실이 발생했을 때 책임을 회피하는 태도는 투자자와의 약속을 저버리는 것이며, 운용사의 신뢰를 단번에 무너뜨린다. 충실(Fiduciary Duty)과 선관주의 의무(Duty of Care)를 충실히 이행하였음에도 불구하고 성과가 기대에 미치지 못할 경우에는 상황을 투명하게 공유하고, 가장 현실적인 대안을 제시해야 한다.
실제 사례는 이를 잘 보여준다. 오래전부터 알고 지낸 A 운용역은 과거 투자자를 모집해 신규 섹터에 진입했으나, 대내외 여건 악화로 투자 상품의 가치가 하락하고 사업 계획이 차질을 빚기 시작했다. 그러나 투자자 보호를 위해 펀드 만기를 수차례 연장하고, 추가 자금을 확보하는 등 그는 모든 수단을 동원하며 끝까지 책임을 다했다. 결과적으로 투자자의 신뢰를 다시 회복했고, 지금도 업계에서 존경받는 운용역으로서 그 역할을 다하고 있다. ‘먹튀’가 아닌 ‘책임지는 운용’은 존경받는 운용역의 필수 덕목이다. 운용업의 본질은 단순한 수익 추구가 아니라, 투자자의 돈을 “내 돈처럼 생각하며 의무와 책임을 다하는 데 있다”는 점을 잊지 말아야 한다.
부동산은 겉보기에 고정된 자산처럼 보이지만, 실제로는 매일 다른 변수들이 작동하는 유기체이다. 모든 투자 상품이 예측한 시나리오대로 완벽히 흘러가기는 어렵다. 그럼에도 불구하고 운용역은 끊임없이 변하는 시장 속에서 투자자에게 제시한 목표에 최대한 부합하도록 노력해야 한다.
숫자는 단순한 참고 자료일 뿐이다. 존경받는 운용역을 규정짓는 요소는 앞서 언급한 세 가지 1) 투자자에 대한 신뢰, 2) 충분한 경험과 실적, 3) 끝까지 책임지는 태도이다. 이 덕목을 기반으로 운용되는 투자 상품은 매매 협상, 투자 결정, 운용과 매각 전 과정에 투영되어 자산의 가치를 한층 끌어올린다. 마지막 칼럼에서는 고도화되고 다변화하는 환경 속에서 자산운용사와 운용역이 미래를 위해 무엇을 준비하고, 어떤 도전에 나서야 하는지를 살펴보자.