토지보상 행정소송의 마지막 승부수…단 한 번의 감정[감정 평가]

[감정 평가]



공익사업으로 인한 수용 절차는 협의 보상에서 시작하여 책정된 보상금에 불만이 있는 경우 수용재결과 이의재결을 거치며 단계적으로 이어진다.

이미 이의재결 단계까지 거쳤는데도 아쉬운 부분이 있다면 보상금 증액을 위한 ‘마지막 카드’가 하나 남아 있다. 바로 행정소송을 제기하는 것이다.

보상금 증액을 청구하는 행정소송은 단순히 불복 절차 중 하나가 아니라 사실상 보상 절차의 종착점이다. 법원의 판단을 마지막으로 보상 절차가 종료되기 때문이다. 물론 법원의 판단에 대하여 항소, 상고할 수도 있겠으나 뚜렷한 쟁점이 없는 한 대체로 1심 재판에서 종결된다.

이의재결까지 달려오는 과정에서 최소한 6명 이상(협의 보상 2~3명, 수용·이의재결 각 2명)의 감정평가사에게 보상평가를 받아온 물건에 대하여 행정소송 재판부가 지정한 1인의 법원 감정인이 보상평가를 하고 대체로 감정서상 금액으로 판결이 난다.

즉 보상금을 증액하기 위한 마지막 단계이자 기회인 행정소송에서 보상금액을 좌우하는 핵심은 바로 법원 감정이다.

이때 수많은 토지소유자가 오해하는 부분이 있다. “법원 감정이 마음에 들지 않으면 다시 감정을 신청하면 되지 않을까” 하는 것이다. 행정소송에 오게 되는 과정까지 감정평가에 대하여 법률로 보장하는 이의신청 단계를 몇 번 겪어 보았기 때문이다.

하지만 현실은 다르다. 법원 감정은 원칙적으로 단 한 번만 진행된다. 재감정이 법적으로 보장된 절차가 아니기 때문이다. 특별한 사정이 없는 이상 추가 감정은 기대하기 어렵다. 실제로 재감정하는 경우가 매우 드물다.

간혹 재감정이 이뤄진 사례가 있더라도 결과가 크게 달라지지 않거나 오히려 원 감정보다 낮아져 보상액이 더 높아야 한다는 것을 주장하는 데 불리해지는 경우도 있다. 결국 법원 감정 한 번이 곧 보상의 최종 결정이 되는 것이 현실이다.

그렇다면 이 마지막 단계를 어떻게 준비해야 할까. 무엇보다 중요한 점은 전략적 접근이다. 단순히 보상금이 적다는 불만만으로는 법원을 설득할 수 없다.

법원 감정인은 감정평가 관련 법률 및 기준에 따라 판단하고 평가한다. 토지소유자 측에서 행정소송 이전 단계에서 이미 6~7명의 감정평가사의 판단이 존재하는 사안에 대하여 모든 감정인이 다 잘못 평가하였다고 주장하는 것도 억지스럽다.

나아가 법원 감정은 일반 감정보다 훨씬 엄격하고 제한된 방식으로 진행되기 때문에 감정인이 어떤 자료와 논리를 중시하는지 감정인의 시각에서 이해하는 것이 필요하다.

살펴보면, 보상금을 증액하기 위한 소송을 준비하는 입장이라면 딱 한 번으로 끝나게 될 가능성이 높은 법원 감정의 중요성을 인지하고 소송 전략 수립에서도 감정평가 부분에 가장 큰 힘을 실어야 한다. 여기서 감정평가 전문가의 역할이 빛을 발한다.

실무 현장에서도 대비의 중요성은 명확히 드러난다. 한 의뢰인은 “소송에서 다시 감정을 받으면 결과가 달라지겠지”라는 기대를 가지고 소송을 진행했지만 법원 감정 결과는 기존 보상액과 큰 차이가 없었다. 감정평가에 대한 섬세하고 정교한 대비가 없었다.

반대로 다른 사례에서는 추가로 고려할 수 있는 사실관계를 정리해 법원 감정에 반영되도록 하여 보다 현실적인 보상액을 인정받을 수 있었다.

이처럼 행정소송은 마지막 기회이고 보상 절차의 최종 무대라는 점에서 그 의미가 남다르다. 이 단계에서의 승부는 법원 감정이라는 한 번의 기회에 달려 있고 그 결과가 곧 소송의 성패를 좌우한다. 재감정을 기대하기 어렵다는 점을 명심해야 한다. 그렇다면 선택지는 분명하다.

경험 많은 보상 전문 감정평가사와 감정평가에 대한 대비를 중점으로 마지막 무대를 준비하는 것, 그것이야말로 똑똑한 보상 대응법일 것이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표