주택은 의식주 중 하나로 누구에게나 기본적인 생활 기반이다. 정부는 임대주택 공급을 늘리고 주거 안정을 도모하기 위해 주택을 임대용으로 등록하고 법에서 정한 요건을 충족할 경우 취득·보유·양도 단계마다 세금 혜택을 주고 있다.
구체적으로는 취득세 감면, 보유 단계에선 재산세나 종합부동산세 감면 또는 과세 제외, 양도 시엔 거주 주택에 대한 비과세 특례, 중과세 배제, 장기보유특별공제율 상향 같은 양도세 혜택이 있다.
물론 이 같은 혜택을 받으려면 임대 개시일 현재 기준시가 요건, 최소 임대 의무기간, 임대료 증액 제한(연 5%), 지방자치단체 및 세무서 등록 등 법적 요건을 충족해야 한다.
양도 단계에서의 핵심 혜택인 거주주택 비과세는 요건을 갖춘 임대주택을 보유한 상태에서 2년 이상 실거주한 주택을 팔 때, 비록 다주택자더라도 1주택자로 간주해 양도세를 면제해주는 제도다. 이 특례는 원래 평생 한 번만 쓸 수 있었지만, 지난해 세법 개정으로 거주주택을 양도한 뒤 새로 취득한 주택이나 임대 의무가 끝난 임대주택으로 이사해 다시 2년 이상 거주하면 이후 생긴 양도차익에 대해 또 비과세 혜택을 받을 수 있도록 바뀌었다.
예를 들어 2년 이상 거주한 거주주택 A와 요건을 충족한 임대주택 B, C를 동시에 보유한 상태에서 A를 팔면, 양도일 현재 3주택자지만 A에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이후 임대 기간이 끝난 B로 이사해 2년 이상 살고 B를 매각하면, 여전히 C를 보유한 상태라도 1가구 1주택으로 인정돼 다시 비과세를 받을 수 있다.
다만 B주택에 대한 비과세는 A주택을 판 이후 생긴 양도차익에 한정된다. 예를 들어 B 전체 보유 기간 동안 양도차익이 5억원이고, 이 중 A 매각 이후 생긴 차익이 2억원이라면 3억원은 과세, 2억원만 비과세되는 식이다.
이신규 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 팀장