[감정 평가]
지난 몇 회의 칼럼을 통해 공익사업으로 인한 수용 절차에 대해 협의 보상의 단계에서부터 수용재결의 이의신청까지 각 단계에서 소유자가 알아두면 좋을 내용과 주의사항을 살펴봤다. 강제수용의 관련 법은 실제로 당해보면 참으로 무섭고 강압적인 법이고 절차이지 않을 수 없다. 따라서 피수용자라면 보상의 단계별 절차의 특징을 알아두고 적기에 필요한 대응을 하는 것이 중요하다.
수용 절차에 있어 보상금 산정의 단계는 크게 다음의 네 가지다. 협의 보상, 수용재결, 이의재결, 행정소송이다.
수용재결 이의신청으로 인해 시작되는 것이 바로 이의재결이라는 단계다. 중앙토지수용위원회에서 진행하며 통상적으로 6~8개월의 시간이 걸린다.
수용재결 이후로 보상금 이의신청 절차에 있어 감정평가적으로 가장 큰 특징은 바로 보상일 산정의 기준시점이 ‘재결일’로 고정되어 버린다는 것이다.
예를 들어 협의 보상평가 후 약 10개월 후 수용재결 평가가 이루어진다면 협의 보상평가 시 기준일과 수용재결 평가 시 기준일 간의 시점의 차이로 인한 가격변동이 발생할 수 있다.
부동산의 가격은 정체된 것이 아니라 늘 변동하는 특성이 있기 때문이다. 또한 제1 절차인 협의 보상과 제2 절차인 수용재결에서 보상액을 산정하는 기준일자는 항상 다르기 때문에 수용되는 부동산의 가격이 변동될 가능성이 높다고 볼 수 있다.
그러나 수용재결을 거치면 보상액 산정의 기준일자는 특정일로 고정되어 버린다. 예를 들어 수용재결 시 보상액 산정기준일이 2025년 7월 25일이었고 보상평가액은 10억원인 경우가 있다. 피수용자는 10억원의 보상액에 대한 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청하였고 법률에 따라 이의재결이 진행된다.
이의재결에서는 중앙토지수용위원회에서 감정평가사 2인에게 감정평가를 의뢰하여 피수용자의 부동산에 대해 재평가를 하게 된다. 수용재결 이후 약 8개월 후인 2026년 3월경에 이의재결을 위한 감정평가가 진행되는 경우를 가정해보자.
이때 이의재결 감정평가의 기준일자는 언제가 될까. 이의재결 감정평가를 진행하고 있는 2026년 3월 시점일까. 그렇지 않다. 이의재결 보상액을 산정하는 기준일자는 수용재결 보상액 산정기준일과 동일한 2025년 7월 25일이다.
나아가 이의재결 결과에 대하여 여전히 불복하고 싶은 경우라면 재결서를 받을 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있다.
이때는 재판부에서 1인의 법원 감정인에게 감정평가를 의뢰한다. 이의재결 감정평가 후 약 10개월이 더 지난 시점인 2027년 1월경에 법원의 감정평가가 이루어진다면 보상금 산정을 위한 기준일자는 언제가 될까? 이때도 역시 수용재결 보상액 산정기준일이었던 2025년 7월 25일이다.
마지막으로 행정소송을 진행하고 있는데 1심 결과가 마음에 들지 않아 항소하였고 그 과정에서 시간이 많이 흘러 약 2년이 더 지나간 후인 2029년 1월 항소심 재판부에서 재감정을 하는 경우라면 어떨까.
이미 3년 6개월이나 지나간 시점이지만 보상액 산정 기준일은 여전히 수용재결 당시 보상액 산정의 기준일자였던 2025년 7월 25일이 된다.
많은 피수용자가 이 부분을 잘 알지 못하여 이의신청을 하는 현재 시점의 시가 등을 주장하는 경우가 많다.
살펴본 것처럼 수용재결 결과에 대해 이의신청을 통해 이의재결 및 행정소송을 진행할 수 있지만 수용재결은 원처분이며, 따라서 수용재결의 무효나 취소 등의 사유가 없는 한 이의신청 및 각 절차의 처리 기간이 길어져 수용재결일로부터 수년이 지나도 수용재결 당시 감정평가 기준일과 동일한 날짜로 다시 재평가하는 것이다.
토지수용 절차에 있어 반드시 알아두어야 할 큰 특징이니 보상액 산정의 기준시점에 대하여 충분히 숙지하고 이의신청을 준비하는 것이 현명하다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표