[법으로 읽는 부동산]
상가건물이 경매에 처해지게 되면 해당 상가건물 임차인은 여러 가지 피해를 입을 수 있다. 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 것이 대표적이지만 그 밖에도 경매로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 상실하는 손해도 발생한다.
상가 임차인이 입은 이런 손해를 임대인에게 청구할 수 있을까? 결론적으로는 배상청구가 쉽지 않다. 그 이유는 권리금 회수와 관련한 규정이 다음과 같기 때문이다.
<상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)>
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
아직 대법원 판결은 없지만 하급심 판결도 임대인의 배상책임을 대체로 부정하고 있다.
<의정부지방법원 고양지원 2020. 5. 22. 선고 2018가합75552 배당이의>
위에서 거시한 증거에 의하면 원고가 피고들에게 경매의 진행을 막아줄 것을 요청하였는데 피고들의 상속 분쟁으로 인하여 결국 경매절차가 진행되어 이 사건 부동산이 매각된 사실이 인정되지만 이러한 사정이 구 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 각 호에 해당하는 행위로 보기 어려우므로 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다(구 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 각 호는 예시적 규정이므로 각 호에 해당하지 아니하더라도 상가건물임대차보호법 제10조의 4의 책임을 져야 한다고 하는 원고의 주장은 법조문의 규정 형식에 비추어 보아 받아들일 수 없다).
그렇다면 권리금을 보호하기 위해 상가 임차인은 계약 과정에서 어떻게 대처해야 할까. 보다 적극적인 방법으로는 일정기간 영업을 보장하지 못하거나 경매에 처해질 경우 임대인의 구체적인 배상책임을 임대차계약서에 명문화할 수 있을 것이다.
이를 통해 상가건물임대차보호법상의 권리금회수방해행위가 아닌 임대차계약 위반에 따른 손해배상책임으로 인정받을 수 있다.
신용 상태가 좋은 상가 임대인과의 임대차계약으로 경매에 대한 부담을 낮추거나 아니면 경매가 진행되더라도 경매낙찰자에 대해 대항력을 주장할 수 있도록 임대차계약 당시 선순위 저당이나 가압류 등이 없는 깨끗한 건물만 임대차계약하는 것도 방법일 수 있다. 물론 이런 우량한 건물을 선별하는 것이 현실적으로 쉽지 않다는 점이 한계일 수 있다.
최광석 로티스법률사무소 변호사