이 기사는 12월 31일 10:44 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
똘똘한 한 채는 자산 가치가 높은 핵심 지역 주택을 중심으로 포트폴리오를 재편하는 전략을 말한다. 주택을 여러 채 보유해 봐야 취득세와 양도세 중과, 보유세 등 불이익을 보는 경우가 많으니 가치 높은 한 채에 집중하자는 얘기다.
그렇다면 똘똘한 한 채 트렌드는 언제 시작되었을까? 필자는 2020년 8월 이후 시작했다고 생각한다. 그 이유는 2019년 하반기부터 주택 가격이 급격히 상승하자, 정부는 2020년 7월 「주택시장 안정 보완대책」을 발표했는데, 여기에 ‘다주택자 및 단기 거래에 대한 부동산 세제 강화’ 내용이 포함되어 있기 때문이다. 주요 내용은 아래 표와 같다.
위의 개정 내용을 정리하면, 주택을 두 채 이상 취득할 경우(일시적 2주택자 제외) 취득세가 중과되고, 양도소득세 세율도 상향 조정되었다. 결과적으로 주택을 두 채 이상 보유하는 것보다 똘똘한 한 채를 보유하는 것이 세금 부담 측면에서 유리해졌다.
그렇다면, 실제 주택 매수자들은 세법 개정 이후 똘똘한 한 채를 보유하는 전략을 추구하고 있을까? 이 질문에 대한 답은 주요 지표를 통해 확인해 보자.
먼저, 주택 유형별 거래량 비중을 살펴보면, 주택 가격이 회복하기 시작한 2022년 말부터 아파트 거래량 비중이 급격히 증가하고 있다. 이 시점부터 비아파트 거래량 비중이 줄어들었는데, 이는 세법 개정 외에도 전세사기 대상이 되었던 다가구, 다세대, 연립 등 비아파트에 대한 거래 선호도가 급격히 감소했기 때문이다. 따라서 아파트로의 쏠림 현상이 뚜렷하게 증가했다고 볼 수 있다.
두 번째로 지역적인 선호도를 살펴보자. 수도권과 비수도권으로 구분해서 살펴보면, 아파트 거래량 비중은 수도권 아파트를 중심으로 거래량 비중이 크게 증가한 것을 볼 수 있다. 이는 지역적으로 수도권을 선호하는 이유도 있지만, 이 기간 동안 지방보다 수도권 주택 특히, 아파트 가격이 상승세를 보였기 때문이기도 하다.
마지막으로 면적별 선호도를 살펴보면, 대형 면적 선호도가 크게 증가했을 것이라는 근거를 아래 그림에서 유추해 볼 수 있다. 그림 3은 서울 아파트 규모별 실거래가 지수인데, 2022년 12월 저점을 기록한 이후 서울 아파트 실거래가 지수가 대부분의 규모에서 상승세로 전환되었다. 특히, 소형 면적대의 가격 회복세는 더딘 반면, 대형 면적대의 가격은 회복 속도가 상대적으로 빠른 것으로 보아, 주택 매수자들이 대형 면적을 선호하고 있을 것이라고 유추할 수 있다.
종합해 보면, 똘똘한 한 채 투자는 2020년 8월 이후 세법 개정 등을 통해 시작했다고 볼 수 있으며, 이때 이후 주택 매수자들은 비아파트 보다 아파트를 선호하고 있다. 아울러 입지적으로는 지방 보다 수도권 소재 아파트를 선호하며, 그중에서도 대형 면적을 선택하고 있다고 볼 수 있다.