상담 문의
“안녕하세요. 저는 인천 미추홀구에서 부동산 임대업을 하고 있습니다. 제 건물 1층 임차인과 그가 주선한 지하 1층 임차인이 올해 처음 입주했는데, 두 임차인 모두 임대료를 6개월 이상 미납한 상태입니다.
경기 상황이 어려운 점을 감안해 일단 지켜보며 기다렸습니다만 임대료 미납 기간과 금액이 누적돼 이제는 더 이상 방치할 수 없다는 생각이 들어 어제 두 임차인에게 납부 요청을 했습니다. 그런데 임차인들은 오히려 보증금에서 차감하면 되지 않느냐며 적반하장식으로 나오며 신경질적인 반응까지 보이더군요.
이런 상황에서 어떻게 대처하는 것이 좋을지 조언을 구하고자 합니다.”
상황 분석 및 대처 가이드
실무적으로 의뢰인과 유사한 사례가 빈번히 발생합니다. 특히 건물주가 임차인과 친밀한 관계를 유지할 경우, 임차인이 이를 악용해 임대료 미납을 당연하게 여기거나 "좋은 게 좋은 것"이라는 식으로 문제를 방치하는 사례가 많습니다. 부동산 임대업을 하는 건물주로서는 임차인과 지나치게 친밀하게 지내는 것이 오히려 독이 될 수 있음을 명심해야 합니다.
현재 상황에서는 다음 두 가지 선택을 고려하셔야 합니다:
임차인을 명도하고 새로운 임차인을 유치할 것인가?
기존 임차인과 협의하여 관계를 유지할 것인가?
이 선택에 따라 이후 대응 방향이 크게 달라질 수 있습니다.
1. 임차인 명도 및 신규 임차인 유치
임차인을 명도하고 새로운 임차인을 유치하려면 다음과 같은 조치를 신속히 취해야 합니다:
(1) 임대차 계약 해지에 대한 내용증명서 발송
(2) 명도소송 진행
(3) 점유 이전 금지 가처분 신청(선택 사항)
이 방법은 통상 6개월 이상 소요되며, 변호사를 선임해야 하므로 수백만 원의 착수금과 성공 보수가 발생할 수 있습니다. 물론, 승소할 경우 소송 비용을 임차인에게 청구할 수 있지만, 모든 절차가 종료된 후에야 회수 가능하므로 초기 비용은 의뢰인이 부담해야 합니다.
명도 소송 비용이 부담될 경우 채권추심회사를 통해 미납 임대료에 대해 가압류를 설정하고 채권 회수를 시도하는 방법도 있습니다. 이 방법은 상대적으로 시간과 비용이 적게 들며, 명도 소송의 대안으로 활용할 수 있습니다.
2. 기존 임차인과의 계약 유지
기존 임차인과 계약을 유지하려면, 직접 모든 업무를 처리하기보다는 대리인을 선임해 협상과 절차를 맡기는 것이 좋습니다. 현재 임차인은 이미 6개월 이상 임대료를 체납한 상태이며, 임대료 납부 요청에 대해 “보증금에서 차감하라”는 반응을 보였습니다. 이는 임차인이 의뢰인을 가볍게 여기고 있을 가능성을 암시합니다.
따라서 의뢰인이 직접 임차인을 상대하며 스트레스를 받기보다는 전문 대리인을 통해 체계적이고 객관적으로 협상하는 것이 바람직합니다. 대리인은 임차인과의 협상을 주도하고, 인근 지역의 임대 시세 분석 및 대체 임차인 가능성까지 검토해 줄 수 있습니다. 또한, 현 임차인의 업종 분석을 통해 더 적합한 임차인을 모색하거나 향후 체납 문제를 방지하는 데 도움이 될 것입니다.
부동산 임대사업에서는 임차인의 어려움을 이해하고 배려하는 것도 중요하지만, 호의가 당연시되지 않도록 원칙과 체계적인 관리를 유지하는 것이 필요합니다. 감정보다는 비즈니스적인 접근을 통해 장기적으로 안정적이고 성공적인 임대 사업을 운영해 나가실 수 있을 것입니다.
한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
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