주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 전입신고를 한 뒤 거주해 대항력을 갖추면 임대인 외 제3자에 대해서도 임차권으로 대항할 수 있게 된다. 이때 제3자는 주택의 임차인이 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변경되는 경우의 양수인도 해당된다. 이를 구체화해 주택임대차보호법에서는 임차건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 소유자가 변경된 경우, 그 양수인은 임대인 지위를 당연히 승계한 것으로 보고 임차인의 대항력이 양수인에게 미치도록 규정하고 있다. 소유권 변동이 매매 등 법률 행위뿐만 아니라 상속·경매 등으로 변동된 경우에도 그에 따라 소유권을 취득한 자도 임차인이 대항할 수 있는 양수인에 해당한다. 이 규정에 따라 임차인은 임차건물의 양수인에게도 기존 임차권으로 대항할 수 있게 된다. 다만, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있으려면 일정 조건을 충족해야 한다. 그 양수인이 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받는 경우라야 한다. ○임대인의 지위 승계 여부가 중요양수인이 임대인의 지위를 승계받는지에 따라 임차인에게 미치는 영향은 크다. 양수인이 임대인 지위를 승계받지 않으면 임대인은 여전히 양도인 즉 기존의 임대인이 돼 임대차계약의 권리의무도 기존 임대인에게만 효력이 있게 된다. 즉 임차건물의 양수인에게는 기존 임대인과 체결한 계약에 따른 임차권으로 대항할 수 없게 될 수 있다. 이 경우에는 기존 임대인에게 임대차보증금반환 등 임차권을 행사할 수 있다.
상속을 포함한 대부분의 소유권 이전은 소유권의 이전과 더불어 임대권한 또한 종국적·확정적으로 이전되는 경우에 해당하기 때문에 임차인은 그 양수인을 임대인으로 봐 임차권으로 대항할 수 있다. 신탁의 경우는 신탁부동산의 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 이전되는데 그 신탁부동산의 임대권한이 누구에게 귀속되는지는 신탁계약에서 정하고 있기 때문에 이를 확인하기 위해서는 등기되는 신탁원부를 확인해야 한다.
신탁의 경우 판례에 따르면 대항력 있는 임대차계약을 체결한 이후 담보 목적의 신탁계약이 체결돼 해당 건물의 소유권이 수탁자에게 이전되는 경우 임대인 지위승계를 인정한 사례가 있다. 즉, 신탁원부를 통해 확인 가능한 신탁계약에서 수탁자의 의사와 이익에 반하지 않는 범위에서 임대 관리권의 일부를 수탁자가 행사하기로 약정해 실질적인 임차 건물의 관리권이 종국적·확정적으로 수탁자에게 이전됐다고 본 것이다. ○임대권한 최종 귀속자 확인해야신탁을 통해 소유권이 변경되는 경우라도 신탁계약으로 임대권한은 소유자인 수탁자가 아니라 위탁자가 가지는 것으로 정할 수 있다. 또 다른 판례에 따르면 담보목적의 부동산 신탁계약에 의해 수탁자로 부동산이 신탁된 이후 해당 부동산을 임차한 사안에서 등기된 신탁원부에서 위탁자에게 임대권한이 있다고 봐 임대권한이 없는 수탁자로부터 해당 부동산을 취득한 제3자는 임대인지위를 승계하지 않는다고 여긴 사례가 있다.
즉, 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하고 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 봐 신탁계약상 수탁자에게 임대권한이 없다고 판단했다. 이 경우 임대권한은 위탁자에게 귀속된 것으로 임대인 지위에 있지 않은 수탁자로부터 제3자가 해당 부동산의 소유권을 취득하더라도 임대인 지위를 승계하는 것은 아니라고 해석했다.
결국 임차인으로서는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우라도 추후 임차목적물의 소유권이 이전되는 경우 임대권한이 누구에게 종국적·확정적으로 귀속되는지도 잘 확인할 필요가 있다.
곽종규 국민은행 변호사