상가 투자 시 절세하는 방법을 묻는 고객이 적지 않다. 먼저 상가를 취득할 때 개인·공동 명의 중 무엇으로 할지 정해야 한다. 상가를 운영하는 도중에 명의를 바꾸면 취득세와 증여세, 양도소득세 등을 내야 하기 때문이다.
개인명의와 공동명의 중 무엇이 유리한지 상가 취득부터 임대·양도까지 단계별로 따져보자. 개인이 상가를 취득하면 4.6%를 취득세로 내야 한다. 이때 취득재산에 대해 각각 취득한 것으로 보고 세금을 부과한다. 예컨대 5 대 5 공동명의로 취득하면 각각 취득가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 취득 단계에선 공동명의와 개인명의 간 차이가 없다.
상가를 임대하면 임대소득세 등을 부담해야 한다. 소득세는 6.6~49.5% 구간별로 누진세율이 적용된다. 소득을 분산하면 매년 부담할 소득세는 낮아진다. 상가를 임대할 경우엔 공동명의가 세제상 유리하다.
상가를 보유하면 매년 재산세를 내야 한다. 부동산 물건별로 재산세가 산출되므로 단독명의와 공동명의 시 재산세 차이는 없다. 다만 별도합산과세 대상 토지는 인별 공시가격 80억원을 초과하면 종합부동산세가 나올 수 있다. 토지 공시가격이 80억원을 초과한다면 공동명의로 하는 게 절세에 유리할 수 있다.
상가를 양도할 때도 명의를 분산하면 절세 효과를 볼 수 있다. 공동명의로 하면 양도소득 기본공제를 각각 받을 수 있으며 양도소득세도 각각 누진세율로 적용되므로 절세할 수 있다. 상가를 양도할 때도 공동명의가 세제상 유리하다.
부부라면 공동명의를 활용해 소득세와 양도세 등을 절세하는 것도 좋은 방법이다. 배우자가 10년 내에 증여받은 내역이 없다면 증여공제 한도인 6억원까지는 증여세가 나오지 않는다. 상가 취득 시 배우자에게 6억원 이내 금액을 증여하면 세금 부담 없이 공동명의를 할 수 있다. 배우자가 과거에 직장가입자의 피부양자에 해당해 건강보험료를 내지 않았다면 상가에서 임대소득이 발생했을 때 별도 건강보험료가 부과될 가능성이 있으므로 주의해야 한다.
정진형 국민은행 WM스타자문단 공인회계사