상담 문의
“안녕하세요. 개인병원을 운영하는 피부과 전문의입니다.
그동안 병원 일이 너무 바빠 투자에 대해 생각할 여유가 없었지만, 최근 경쟁이 치열해지고 은퇴를 생각하니 현금 흐름이 끊길 것 같은 걱정이 들더군요.
그래서 이제부터라도 준비하기 위해 상가 건물 투자를 고려하고 있습니다. 부동산 중개인들을 통해 건물 자료를 받아보니, 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 상가 건물과 허름하고 낡았지만 잠재 가치가 높은 건물로 나뉘더군요.
그래서 어떤 선택이 좀 더 나은 것인지 궁금합니다. 조언을 부탁드립니다.”
상황 분석 및 가이드
모든 투자자는 안정적인 임대 수익을 창출하면서도 시세가 주변보다 저렴하고, 동시에 미래의 시세차익까지 기대할 수 있는 완벽한 투자 대상을 꿈꿉니다. 이는 이상적인 시나리오지만, 현실에서는 이러한 투자 대상을 찾기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산 투자를 고려할 때, 매물의 장단점을 철저히 비교 분석하고, 자신의 투자 성향에 맞는지를 객관적으로 판단하는 것이 중요합니다.
의뢰인의 문의 내용을 토대로 검토해 본 결과, 우선 안정적인 임대 수익(높은 수익률)을 제공하는 상가 건물은 투자자에게 즉각적인 수익을 제공할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 이러한 임대 수익이 지속 가능할지를 면밀히 검토해야 합니다. 예를 들어, 현재의 임차인이 언제부터 입주했는지, 어떤 업종이 운영되고 있는지 등을 확인함으로써, 위장 임차인 전입으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다. 높은 임대 수익을 제공하는 상가 건물의 경우, 토지 가격 상승 속도가 느릴 수 있어 시세차익에 한계가 있을 수 있으며, 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 수익률의 매력에만 현혹되어 섣부르게 결정하기보다는 다각도로 객관적인 검토가 필요합니다.
반면, 잠재 가치(처분 수익)가 높은 건물은 장기적으로 높은 시세차익을 기대할 수 있지만, 현재의 임대 수익은 낮거나 아예 발생하지 않을 수도 있습니다. 이러한 낮은 임대 수익은 부동산 유지비와 대출 상환 부담을 가중해 역마진 투자로 이어질 위험이 있습니다. 대출 이자를 상환하기 위해 추가 자본을 투입해야 할 수도 있으며, 이는 투자 리스크를 많이 증가시킬 수 있습니다. 따라서 의뢰인께서는 자신의 재정 상태와 이를 유지할 수 있는 기간을 신중히 고려해야 합니다.
최근 많은 투자자가 밸류업 투자에 관심이 있지만, 실무적인 관점에서 보면 이 시장은 초보자에게 매우 어렵고 정보의 비대칭이 큰 시장입니다. 성공적인 밸류업 투자를 위해서는 건축, 법률, 세금, 부동산, 금융, 공간 기획 등 다양한 분야에 대한 실무 경험과 이론적 지식이 필요합니다. 단순히 이론을 학습하거나 어깨너머로 배운 지식만으로는 한계가 있을 수 있습니다.
모든 투자 과정은 유기적으로 연결되어 있으며, 그중 하나라도 잘못되면 전체에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 각 단계에서 철저한 계획과 검토를 통해 리스크를 최소화하고, 목표한 수익을 실현할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다.
한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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