주거선호지역과 신축아파트 위주로 거래가 활성화되면서 주택시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 하지만 이런 현상도 지역별로는 차이를 보이는데 수도권의 경우에는 양극화가 진행되고 있지만 지방은 오히려 평준화되고 있습니다. 주택가격이 오르는 지역이 대부분 수도권인데 주거선호지역의 고가 아파트가 빨리, 많이 거래되고 고가 아파트의 회복률이 높아지면서 자연스럽게 주택시장이 양극화되는 겁니다.
실제로 8월20일 현재 서울에서 가장 많이 거래된 아파트는 송파구의 헬리오시티인데 266건이 거래됐습니다. 실거래신고가 한달 기한인 점을 고려해 작년 7월까지의 거래건수(230건)로 비교해보면 올해 거래건수가 작년보다 30건 이상 많은 점을 알 수 있습니다. 주거선호지역인 송파구와 강동구의 아파트들은 작년과 비교해 많이 거래되고 있습니다.
아파트가 평준화되는지 양극화되는지를 알기 위해서는 평균과 중위 매매가격 간의 차이로 판단할 수 있습니다. 평균가격과 중위가격은 유사할 것으로 생각하기 쉬우나, 고가주택 거래가 많을수록 차이가 커지는 '평균의 함정'에 빠질 수 있습니다. 삼성전자의 직원의 평균 연봉에는 이재용 회장이 포함돼 있기 때문에 높다는 말입니다(※미등기임원이라 회장도 직원 연봉에 포함됩니다.)
아파트 평균(average) 매매가격은 전국 아파트 매매가격을 모두 더해 거래된 가구 당 숫자로 나눈 것으로 고가주택이 많을수록 자연스럽게 높아집니다. 중위(median) 매매가격은 전체 주택을 가격 순서대로 나열했을 때 가장 중앙에 위치하는 중간값입니다. 평균가격과 중위가격은 차이가 발생할 수 있는데 고가주택 거래가 많은 지역은 평균가격이 높아지게 되며 저가주택 거래가 많은 지역은 중위가격이 오히려 높아질 수 있습니다.
한국부동산원에 따르면 올해 6월 현재 강남구의 평균 매매가격은 22억4000만원이며 중위 매매가격은 20억9000만원으로 그 차이가 1억5000만원에 이릅니다. 반면 강북구의 평균 매매가격은 5억8300만원으로 중위 매매가격은 5억9100만원보다 오히려 낮습니다. 이는 강남은 고가주택 거래가 많아 평균 매매가격이 높은 데 반해 강북구는 그 반대이기 때문입니다.
올해 6월 현재 전국에서 평균 매매가격과 중위 매매가격이 가장 차이가 나는 곳은 당연히 서울입니다. 무려 2억원 넘게 차이가 납니다. 경기도가 7000만원, 인천이 5600만원의 차이를 보입니다. 부산과 대구도 꽤 차이가 납니다. 부산은 7800만원, 대구도 6300만원으로 인천보다도 차이가 큽니다. 아마도 부산은 해운대구를 중심으로 한 초고층 주상복합아파트가 일반 아파트와 비교해 가격이 월등히 높기 때문일 겁니다. 대구 또한 수성구라는 주거선호지역이 여타지역과의 가격 차이를 벌리고 있는 요인이 큽니다.
서울 내에서도 차이를 보였는데 용산구가 거의 2억원에 가까운 차이를 보였으며 강남구가 1억5000만원, 여의도가 포함된 영등포구가 9700만원, 송파구가 9400만원 그리고 2030세대가 가장 선호하는 성동구도 8400만원이나 평균 매매가격과 중위 매매가격이 차이 납니다.
전국으로 분석해도 그렇고 서울 내에서도 마찬가지입니다. 평균 매매가격과 중위 매매가격 간에 차이가 크게 나는 곳은 대부분 주거선호 지역입니다. 주거선호지역의 경우 대장아파트가 먼저 회복 또는 반등하면서 기존 아파트와의 가격 차이를 벌리기 때문에 아파트의 평균 매매가격이 높게 나타나는 것으로 보입니다.
결론적으로 주거선호지역에서는 고가 아파트 거래가 늘어나면서 평균 매매가격이 상대적으로 높게 나타나고 그렇지 않은 지역은 가격 흐름이 부진하게 됩니다. 따라서 고가아파트가 많고 거래가 잘 되는 여부에 따라 가격 회복은 영향을 받는 것으로 보입니다. 이는 수도권과 지방에서도 차이가 나지만 서울 내 그리고 부산 등 지방 내에서도 발생합니다. 따라서 지역내 고가아파트의 거래가 어느정도 이뤄지고 어느정도 가격대에서 움직이는지는 면밀히 살펴야 할 과제가 되고 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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