[똑똑한 감정평가]
열심히 일군 자산을 자녀에게 넘겨주는 방법, 즉 부를 이전시키는 방법 중에 가장 흔하게 생각할 수 있는 것이 바로 ‘증여’다.
증여는 민법상 계약이다. 부모와 자녀의 관계로 예를 들면 부모가 대가 없이, 즉 무상으로 자기의 재산을 자녀에게 주겠다는 의사를 표시하고 자녀가 이를 승낙하면서 성립하게 되는 계약이다.
이때 부과되는 증여세는 국세의 일종이다. 부를 무상으로 이전받는 것에 대한 세금이다. 주는 것에 대한 세금이 아니라 대가 없이 자산을 받는 것에 대한 세금이므로 수증자(재산을 받는 자녀)에게 증여세 납세 의무가 있다.
증여해주는 부모가 증여세를 자녀 대신 납부해준다면 증여세액만큼 다시 증여한 것으로 보고 거기에 또 증여세가 붙는다.
게다가 우리나라 증여세율은 누진세율로 최대 50%까지 적용된다. 증여재산의 가치가 높을수록 세율도 세금도 급격히 증가하기 때문에 필자 역시 증여세 절세를 위한 감정평가를 수행하면서 의뢰인들이 내 재산을 내 자식에게 주는 데 반토막이 났다는 얘기를 듣곤 한다.
열심히 쌓은 자산을 자녀에게 안전하게 이전하는 방법은 생각보다 미리 강구해보는 것이 현명하다.
자녀에게 3억원의 부동산을 증여했는데 그 부동산이 시간이 흘러 6억원이 된다면 그것은 자녀의 자산이 불어난 것이다.
하지만 부모가 가지고 있다가 6억원이 된 상태에서 증여하면 동일한 재산을 증여해도 증여세로 인해 실질적으로 자녀에게 가는 재산이 줄어들게 되기 때문이다.
특히 부동산을 증여하는 과정에서는 시가가 세금을 산정하는 기준이 되기 때문에 시가를 확정하는 단계에서 감정평가로써 개별 부동산에 적합하게 인근의 유사 매매가격보다 합법적으로, 합리적으로 시가를 낮출 수 있다는 점에 착안한 절세법이 많다.
세율은 정해져 있는 것이지만 시가라는 것은 유동적이고, 동네 시세라는 것이 꼭 내가 증여하려는 부동산의 시가와 딱 맞는 것도 아니기 때문에 절세를 위한 섬세한 감정평가 그 자체가 유용한 절세수단이 될 수 있다.
그런데 현실 감정평가업계에서 증여세나 상속세 등 절세 관련 감정평가 업무를 하다 보면 최근 부의 이전 방법으로써 증여보다 저가 양도가 훨씬 주목받는 추세라는 것을 느낀다.
가족 간에 부동산을 매매계약하는 형식으로, 부모가 매도인이 되고 자녀가 매수인이 되어서 부동산 명의를 부모에서 자녀에게로 이전하면서 시세보다 저가로 양도 및 양수하는 방식으로 서로 각각 취득과 양도 시에 발생하는 각종 세금을 절세하는 방법이다.
저가 양도에서도 역시 시가라는 개념이 중요하다. 일단 저가라는 의미는 어떤 대략적인 시세 대비해서 더 낮다는 의미인데, 저가 양도를 하려는 부동산의 시가를 감정평가액으로 설정하고 그 금액에서 저가 거래액을 설정하는 방식으로 하면 최대 절세가 가능하기 때문이다.
부모의 부동산을 자식에게 저가 양도하려는 경우 다음을 주의해야 한다. 첫째, 부모 입장에서 먼저 양도소득세 부당행위계산의 부인이다. 시가 대비 부모·자식 간 거래액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도소득세가 부과된다는 점에 유의해야 한다.
둘째, 자식 입장에서 증여세 발생 여부이다. 거래액과 시가의 차이가 시가의 30% 또는 3억원 이상인 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생한다. 물론 이것을 넘지 않으면 증여세가 매겨지진 않는다. 실제로 업무하다 보면 증여보다는 저가 양도를 활용해 크게 절세하는 사례를 많이 접한다.
살펴보면 관련법에서는 저가 양도액이 과연 시가 대비 얼마나 저가인지 여부에 따라 양도소득세나 증여세가 부과되도록 규정하고 있으므로 저가 양도할 부동산의 시가가 얼마인지에 대한 감정평가 상담이 절세의 첫걸음이 된다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표