취득세와 종합부동산세, 양도세 등 조세 강화 정책의 주택가격 안정 효과가 제한적이라는 연구 결과가 나왔다. 수요자가 가구 분리, 증여 등의 방법으로 규제를 회피하기 때문이다.
국토연구원은 18일 이 같은 내용의 ‘주택가격 상승기 시장 참여자 행태와 시사점’ 보고서를 발간했다. 그동안 다주택자 취득세 중과 정책은 주택 매매 수요를 꺾어 시장 안정을 꾀하는 카드로 활용돼 왔다. 하지만 다주택자가 자녀를 조기에 가구 분리하거나 합가보류(혼인 미신고 등)를 통해 가구당 주택 수를 줄이는 방식으로 대응해 효과가 반감됐다고 분석했다.
종부세와 양도세 부담이 커지자 시장에 매물이 줄어드는 현상도 나타났다. 종부세가 늘어나 주택을 팔 유인이 커졌지만 높은 양도세로 인해 다주택자의 주택 매도 유인이 떨어지는 ‘동결 효과’가 발생했기 때문이다. 오히려 공급(매물) 감소로 인한 주택가격 상승을 부채질했다는 분석이다.
종부세 규제 강화 등으로 증여는 늘어났다. 다주택자 종부세와 양도세가 강화된 2020년 7월 이전(2016년 1월~2020년 6월)엔 증여 거래 비중이 평균 4.6%였다. 2020년 7월~2023년 7월엔 6.9%로 2.3%포인트 높아졌다. 세 부담이 덜한 저가 주택은 오히려 매수세가 붙었다. 정부가 종부세 강화 방안을 발표한 2018년 3분기 이전엔 비수도권의 3억원 이하 아파트 거래 비중이 31.5%에 그쳤다. 하지만 2018년 4분기에 48.2%, 2019년 1분기엔 54.1%로 급등했다.
임대사업자 육성을 위해 도입된 양도세 감면 제도가 개인 투자자의 조세 피난 수단으로 활용되는 경향도 나타났다. 민간임대사업자는 2016년 20만3000명에서 2021년 35만1000명으로 증가했다. 국토연구원은 “양도세 강화 같은 정책을 수립할 때 공급 측면의 영향을 엄밀히 점검해야 한다”고 지적했다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com