고객 문의
“안녕하세요. 저는 성동구 성수동에 사는 전**라고 합니다.
평소 ‘위기가 기회’라는 말을 좋아하는 터라 부동산시장이 잔뜩 얼어붙은 지금이 제가 우위에 서서 매수할 수 있는 유리한 타이밍이라고 생각해서 가격이 조정된 급매물을 알아보고 있습니다.
가격이 내려간 물건 위주로 보고 있긴 하지만 그렇다고 해서 제가 보유한 현금으로만 매입하기는 부담스러워 금융권 대출을 활용하려고 합니다.
과거 저금리 시기엔 레버리지 투자효과가 좋았죠. 그때만큼은 아니어도 최대한 좋은 조건의 대출을 받고 싶습니다. 대출 잘 받는 노하우 소개를 부탁드리며 우선 반드시 확인해야 할 사항부터 설명해 주시면 감사하겠습니다.”
상황 분석 및 솔루션
의뢰인께서 건물을 구입할 때 대출 관련 사항을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 다음은 건물 구입 시 반드시 확인해야 할 대출 관련 사항들입니다.
대출 자격 확인
은행에서 대출을 실행할 때, 대출여부를 결정하는 심사역에게 적정성 평가를 먼저 받게 됩니다. 이때 기본적으로 확인하는 주요사항들은 다음과 같습니다.
(1) 차주(돈을 빌리려는 사람)의 자기자본 보유량 및 신용등급
대출자가 과거에 대출을 제때 상환했는지, 연체기록 등은 없는지? 등을 확인하는데 당연히 신용 이력이 깨끗할수록 대출심사에 긍정적이며 승인 확률이 높아집니다.
(2) 스트레스 금리 상환능력 여부
(향후, 금리상승 및 기타 위험에 노출되었을 때 차주의 채무상환능력 평가)
이는 대출자의 현재 및 장래 예상되는 소득을 검토하여 대출금을 상환할 능력이 얼마나 되는지를 평가하는 것입니다. 주로, 급여명세서, 소득세 신고서, 직업 등을 통해 스트레스금리 상황에 대처능력을 확인합니다.
(3) 대출받으려고 하는 상가건물의 공실률 측정
상가건물의 주요 수입원은 임대료인데 높은 공실률은 임대수입이 감소할 것이라는 것을 의미합니다. 이는 건물의 수익성에 부정적인 영향을 미치고, 은행은 공실률이 높은 건물일수록 잠재적인 투자 위험에 노출되었다고 판단할 수밖에 없습니다.
(4) 차주의 공동담보 제공 여부 및 기타 자산측정
공동담보는 대출 위험을 분산시키기 위한 방법으로, 여러 자산을 담보로 제공함으로써 하나의 자산에 대한 시장 변동성이나 가치 하락의 영향을 방어하기 위한 조건입니다. 또한 여러 자산을 담보로 제공하면 은행은 조금 더 낮은 금리로 대출을 실행하여 의뢰인에게 유리한 조건으로 대출을 제공할 확률이 높습니다.
감정평가 확인 및 LTV 비율확인
은행에서는 대출을 실행하기에 앞서, 구입하고자 하는 부동산의 탁상 감정금액이 어느 정도 되는지를 확인합니다. 아파트와 같은 주거형 부동산의 경우에는 주로 KB국민은행에서 발표하는 KB시세를 기준점으로 삼지만, 거래량이 일정하지 않고 개별성이 강한 상가건물, 토지 등과 같은 부동산은 두세 군데 감정평가법인에 의뢰를 해 산출한 탁상감정평가 금액을 기준으로 적정한 시세를 산정하게 됩니다.
이후, 산출한 감정 평가금액을 기준으로 지역별로 상이한 LTV(담보인정비율)를 곱합니다.
반드시 지역별 담보인정비율이 어느 정도 인지를 먼저 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 10억원의 감정 평가금액이 나왔다고 가정하면 여기에 70%의 담보인정비율을 곱하면 약 7억원이 나오는데 이 금액이 은행에서 얘기하는 담보물로써 인정되는 금액을 의미합니다.
대출금리 및 상환계획 검토
대출금리는 매월 납부하는 금액과 대출 전체 기간동안 지불해야 할 총 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 요즘처럼 고금리 시장환경 하에서는 더더욱 민감할 수밖에 없는데, 고정금리와 변동금리 중 어떤 방식을 선택하는 게 좋을지 고려하고, 주거래은행 포함 최소 3군데 이상 은행의 조건을 비교해 최상의 조건을 찾는 노력이 필요합니다.
또한 대출기간, 원리금 상환방식, 조기상환 수수료 등이 얼마인지 구체적으로 살펴보고 대출 상환계획을 검토해야 합니다.
대출 승인기간을 고려한 매매계약 체결
은행에서는 담보대출을 실행할 때, 여러 가지 주요 요소들을 고려하여 대출 승인을 하게 되므로 예상되는 소요되는 기간을 충분히 고려해 매매계약을 체결해야 합니다.
자칫 부동산중개인 또는 주변 사람들의 말만 믿고 덜컥 계약을 체결했다가 대출승인이 나지 않는다면 결국 그 모든 피해는 의뢰인의 몫으로 돌아가기 때문입니다.
은행에서는 의뢰인의 신용점수, 연간 소득 및 사업체 현황, 담보물의 내재가치, 의뢰인의 총부채원리금상환비율(DSR), 총량적 대출금액 및 사용용도, 각 은행 별 자체 대출 심사정책과 프로세스 등에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 필요한 문서를 정확하게 제출하고 대출의 가승인 여부라도 빠르게 확인한 후 안전하게 매매계약을 체결해야 합니다.
김민수 밸류업이노베이션 전략기획 본부장(前 K은행 지점장)
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터