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안녕하세요. 저는 용산구 한남동에 사는 이**이라고 합니다.
작년에 낡은 다가구주택을 한 채 매입해서 갖고 있습니다. 사실 기존 건물은 헐고 새로 지을 생각으로 투자했던 건데 공사비와 인건비가 너무 많이 올라갔다고들 해서 매매 당시 바로 공사에 나서질 못했습니다.
언제까지 미뤄둘 순 없고 이제 시중금리도 더 이상 오를 것 같지는 않아 보이기도 해서 올해 안으로 시작할 타이밍을 잡아봐야겠다는 생각하던 차에 신축 이후 받을 수 있는 임대료가 얼마나 될까 싶어서 주변 부동산중개업소 몇몇 곳에 들러 봤습니다.
그러던 중에 생각지도 못한 얘기를 듣게 됐는데요. 제 건물의 바로 옆 건물이 제 땅을 조금 침범한 것 같던데 알고 있냐는 얘기였습니다. 신축할 때 분명히 문제가 발생할 수 있으니 확인해 보라더군요.
제가 이 건물을 살 때 의뢰했던 중개사에게 분명 신축하기에 좋은 물건을 소개해달라고 했었고, 그 중개사가 소개했던 연식이 오래됐지만 그래도 입지가 괜찮아 보이는 건물들을 비교해 보고 선택했던 것인데 이런 기본적인 사항이 체크가 안 돼서 문제가 생길 수 있다니 당황스럽기만 합니다.
이럴 땐 어떻게 해야 할까요?
상황 분석
의뢰인과 같이 신축을 목적으로 부동산을 취득하는 경우, 부동산 매매계약을 체결하기에 앞서 반드시 선행(先行) 되어야 할 것이 바로 토지경계복원 측량입니다.
토지경계복원 측량을 하는 주된 목적은 신축 시 경계의 불분명함으로 인해 발생할 수 있는 인접 필지 소유자와의 분쟁, 매도인의 하자담보책임 등과 같은 법률적 이슈들을 사전에 방지하기 위해 진행하는 절차라고 보시면 됩니다.
가장 효율적인 방법은 매매계약 체결 후 소유권 이전등기가 되기 전에 매도인에게 ‘토지사용승낙서’에 대한 위임을 받고 건축과 관련된 기초행위(인허가, 경계복원측량, 현황도면신청 등)을 진행하면 되는데, 외뢰인의 경우 이미 구입한지 1년이 지났기 때문에 직접 ‘토지경계복원 측량’을 진행하고 다음 공정으로 넘어가셔야 합니다.
토지경계복원측량은 다음 절차대로 진행하는 것이니 참고하시기 바랍니다.
1. 지적측량 의뢰 : 한국국토정보공사 (구, 지적공사)
2. 측량비용 납부 : 일반적으로 건축 설계를 맡은 건축사가 선(先) 납부 후(後) 정산
3. 측량일정 알림 : 한국국토정보공사 (구, 지적공사)
4. 측량 준비(측량자료조사, 지적측량 준비도 작성)
5. 측량 재확인(진행 스케줄에 차질이 없는지 2차 확인작업)
6. 현장 측량(현장 경계표시, 소유주 또는 대리인 입회)
7. 측량 성과작성(측량 결과도, 성과도 작성)
8. 측량 성과도 수령(일반적으로 측량결과도 및 성과도 작성 후, 약 2~3일 소요)
토지경계복원측량을 통해 인접 필지의 어떤 부분이 침범됐는지를 정확히 확인하고, 지적도와 건축물의 실제 위치를 비교·분석하여 문제를 증명할 수 있는 자료들을 수집해야 합니다. 이는 건축사 또는 부동산 PM 전문가의 도움을 받아 효율적인 방식으로 진행할 수 있습니다.
이렇게 객관적인 자료를 갖춘 다음 이웃과 원만한 대화를 시도합니다. 이때 자칫 감정의 골이 생기지 않도록 친절하고 차분하게 상황을 설명하고, 침범된 부분을 해결할 수 있는 여러 가지 방법에 대해 협의를 하시는 게 좋습니다.
원만하게 협의가 이뤄진다면 합의한 내용을 기록할 수 있는 합의서를 작성해야 합니다. 이때 합의서에는 침범된 부분의 처리방법, 보상, 처리계획 등에 대한 명확한 내용이 포함되어야 합니다.
만일, 원만한 협의가 이뤄지지 않고 감정의 골이 깊다면 침범으로 인한 손해가 발생한 부분에 대한 보상받을 수 있는 ‘손해배상청구’ 및 ‘지료 청구’ 소송 등을 통해 피해를 구제받을 수 있도록 준비하시는 게 좋습니다. 이러한 문제들은 지자체의 법규 및 사안의 심도 있는 개별적 분석을 통해 전략적으로 접근하는 게 효과적일 것 같습니다.
신동진 한경부동산밸류업센터 건축 TF Team / 밸류업이노베이션 파트너 건축사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터