주택법에는 ‘주택 공급에 관한 규칙’이 부록처럼 들어 있다. 청약으로 내 집 마련을 계획하는 수요자라면 공급 규칙을 이해하는 게 출발점이다. 수요층이 정말 원하는 서울 등 인기 지역과 단지(공공분양 등)에서는 여전히 청약 경쟁이 치열하다. 복잡한 공급 규칙을 ‘부린이’(부동산+어린이)가 단번에 꿰차기는 어려우므로 5단계로 나눠 청약 전략을 풀어본다.
청약 1단계는 청약통장에 가입하는 것이다. 1순위 충족을 위해 6개월에서 2년(위축지역은 1개월)가량 기간을 충족해야 한다. 당첨자 선정 때 지역 거주자를 우선하므로 청약 관심 지역으로의 거주 이전도 필수다.
청약 2단계는 당첨자 선정 구조를 이해하는 것이다. 주택 분양 유형은 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 국민주택은 주택도시기금을 지원받아 건설되는 주택을 말한다. 수도권에서는 전용면적 84㎡ 이하 중소형이다. 반면 민영주택은 국민주택에 해당하지 않는 유형(대부분 중대형)이다. 민영주택은 지역별 예치금 기준(특별시 및 부산 기준 300만~1000만원 충족)이 있으므로 모집공고 이전에 예치금이 필요한 특징도 있다. 국민주택은 무주택 지역 거주자 중심으로 1가구 1주택만 공급된다. 민영주택은 지역 거주자 중심으로 1인 1주택을 공급하는 게 차이다.
세 번째는 청약자가 특별공급 대상 여부를 ‘셀프체크’해야 한다. 최근에는 전체 공급량의 절반 이상(국민주택은 80% 이상)을 특별공급으로 배정한다. 당첨을 위해서는 특별한 공급 대상이 되는 게 중요하다. 특별공급 유형에는 신혼부부와 생애최초, 다자녀, 노부모부양 외에 2024년 새롭게 도입될 신생아, 청년 등이 있다. 이 중 일반적인(물량 비중이 큰) 특별공급은 신혼부부와 생애최초다. 신혼부부는 혼인 7년 이내에 자녀가 있다면 경쟁력이 높다. 생애최초는 주택을 소유한 사실이 없으면서 5년 이상 소득세 납부 실적 등의 요건을 충족해야 신청 가능하다.
청약 4단계는 일반공급 당첨자 선정의 세 가지 방식을 이해하는 것이다. 우선 민영주택 가점제다. 민영주택 일반공급에서 경쟁이 발생할 경우 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 저축 가입 기간(17점) 등을 합산해 높은(총 84점) 순으로 당첨자를 가린다. 두 번째는 국민주택 순차제다. 국민주택에서 경쟁이 발생하는 경우 저축 총액과 납입 횟수 등을 고려해 순서에 따라 당첨자를 가리는 방식이다. 세 번째는 추첨제다. 동일 점수와 동일 순위가 산출될 경우 추첨에 의해 당첨자를 가린다.
마지막으로 청약할 개별 단지를 선별하는 것이다. 시장 분위기에 휩쓸리는 묻지 마 청약은 금물이다. 무턱대고 당첨되면 최대 10년 동안 청약통장을 쓸 수 없는 재당첨 금지에 걸릴 수 있다. 본인 생활권 주변에서 청약 단지를 선별하고 가격 매력이 높은(주변 시세의 80% 이하 수준) 분양가상한제 공공분양의 문을 두드리는 게 무주택자에게 합리적인 대안이다.
다만 민간 분양단지의 분양가 수준도 평가해 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 경우 옥석 가리기에 나서는 것도 필요하다. 분양가가 주변 시세 대비 3.3㎡당 300만원 이상 저렴하면 매력적인 수준이다. 전용 59㎡ 기준으로 약 7500만원 저렴한 셈이다. 중도금 대출 이자와 취득에 따른 세금 부담, 이사 비용 등을 고려해도 일정한 차익 확보가 가능해진다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장·수석연구원