새해가 밝았지만 서울 오피스텔 시장은 여전히 냉랭하다. 분양가보다 낮은 이른바 '마피'(마이너스 프리미엄) 매물이 곳곳에서 나오고 있다. 집값이 하락 추세에 접어들었고 금리가 높은 수준을 유지하면서 수익형 부동산이라는 매력이 반감된 탓이다. 당분간 오피스텔 시장은 살아나기 어려울 것이란 분석이다. 투자 역시 장기적 관점에서 접근하라는 조언이다.
2일 부동산 업계에 따르면 동대문구 청량리동에 있는 '힐스테이트 청량리역'(오피스텔) 전용 21㎡는 매물 최저가는 2억5000만원에 나와 있다. 2020년 6월 분양 당시 이 면적대는 3억1400만원(최고가)으로 분양가 대비 6400만원 낮은 금액이다.
동대문구 청량리동에 있는 A 공인 중개 대표는 "2020년 분양 당시 오피스텔도 없어서 들어가지 못할 정도로 수요가 많았다. 분양도 성황리에 마친 단지"라면서도 "갑자기 분위기가 변했다. 오피스텔에 투자했던 투자자들은 계약금을 포기하고서라도 매도하고 싶어 한다"고 설명했다.
중구 중림동에 있는 '쌍용더플래티넘서울역'(오피스텔) 전용 17㎡ 최저가는 2억6000만원으로 분양가 3억88만원보다 약 4000만원 낮은 수준에 나와 있다. 나와 있는 매물은 많지 않지만 대부분 분양가보다 2000만원 내외로 낮은 '마피' 매물로 알려졌다.
중림동에 있는 B 공인 중개 관계자도 "요즘 서울 어딜 가나 오피스텔은 마피인 경우가 많다"며 "업무지구가 근처에 있는 곳은 그나마 상황이 나은데 그렇지 못한 곳은 가격이 하락하고 있다"고 말했다.
오피스텔 거래량은 쪼그라들었다. 서울부동산정보광장에 따르면 작년 1~12월(12월 20일 기준)까지 서울에서 이뤄진 오피스텔 매매 건수는 7685건이다. 2022년 1만4486건보다 6801건(46.94%) 하락했다. 부동산 시장이 호황이었던 2021년 1만9245건보다는 1만1560건(60.06%) 급감했다.
오피스텔 시장에 찬바람이 부는 까닭은 수익형 부동산 특성 때문이다. 수익을 결정짓는 핵심 요인은 바로 금리다. 금리가 높은 수준을 유지하면 실제 수익은 내린다. 역전세, 전세 사기 등이 동시다발적으로 확산하면서 시장 환경이 악화한 점도 오피스텔 경쟁력을 떨어트렸다.
오피스텔에 대한 규제도 한 몫했다. 오피스텔은 시행사 자체 보증으로 중도금 대출을 해주기도 했고 입주 후 잔금 대출 전환해도 무리가 없었다. 하지만 중도금과 잔금대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 개인 소득, 대출 유무에 따라 잔금 대출이 나오지 않는 경우가 발생했다.
'아파트 대체재'라는 장점도 희석됐다. 집값이 폭등하고 아파트값이 천정부지로 오를 땐 오피스텔에 대한 관심이 커졌지만, 부동산 시장이 침체하자 아파트에도 수요가 몰리지 않는 상황이다. 2순위인 오피스텔에 수요가 몰릴 이유가 없다.
분양 업계 관계자는 "금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있고 분양가 상승 등으로 오피스텔 가격도 빠르게 치솟고 있다"며 "오피스텔에 대한 투자 심리는 완전히 위축된 상황”이라고 설명했다.
오피스텔은 장기적 관점에서 접근해야 한다는 조언이다.
여경희 부동산R114 수석 연구원은 "오피스텔은 아파트에 비해 수요층이 두껍지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산"이라며 "저성장, 전세 위험 등 시장 불확실성은 올해도 이어질 가능성이 높다"고 진단했다.
이어 "주거 선호도가 높고 주택 대기수요가 풍부한 지역 내 오피스텔은 공급 부족에 따른 가치 상승 여지가 있다"며 "수분양자들이 분양가 이하로 내놓는 '마피' 매물이나 역세권, 직주근접이 가능한 입지의 오피스텔 분양권 매입을 장기적인 관점에서 고려할 만하다"고 설명했다.
일각에선 오피스텔 시장이 일부 회복될 수 있다는 전망도 있다. 최근 국토교통부 장관 후보자가 '비아파트 중심의 공급 정책'으로 전환을 언급해서다.
박상우 신임 국토부 장관 후보자는 비아파트 주택 수 포함 등 규제 완화에 대해 "심사숙고가 필요하지만, 기본적으로 오랫동안 가지고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 하지 않을까 생각한다"며 "과거 오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다는 생각을 갖고 있다"고 강조했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com