20년 전 서울 주요 지역에 자금을 절반씩 부담해 공동으로 5층짜리 상가 겸용 주택을 취득한 의뢰인 두 명이 절세 상담을 요청했다. 의뢰인들은 지하 1층에서 5층까지 상가와 주택 임대로 건물을 사용하는 상황에서 양도소득세를 최대한 줄이려고 했다. 세법에서 정한 부동산 등 자산을 팔 때는 벌어들인 돈인 양도차익에 대한 양도세를 납부해야 한다. 양도차익은 실제 거래가액 기준으로 산정하는 것이 원칙이다. 실제 거래가액인 양도가격과 취득가격은 양도 또는 취득 시 매매계약에 따른 대금 수수내역으로 확정된다.
양도차익은 양도가격에서 취득가격과 필요경비를 차감해 계산한다. 양도차익을 줄이려면 양도가격을 낮추거나 취득가격을 높여야 한다. 20년 전 취득가격은 고정돼 있고 양도가격을 낮추는 것도 어렵다. 필요경비를 늘려 양도차익을 줄일 수밖에 없다.
세법에서 필요경비로 인정해주는 비용은 취득 관련 비용, 자본적 지출, 양도비용 등이다. 취득 관련 비용은 취득세, 인지세, 중개수수료 등이다. 부동산 매매계약 해지에 따른 위약금 등은 필요경비로 인정되지 않는다. 자본적 지출은 보유한 건물의 자산 가치를 높이는 데 들어가는 비용을 뜻한다. 건물의 엘리베이터 또는 냉·난방장치 설치, 증축 공사 등에 들어가는 비용이 대표적이다.
양도비용은 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 뜻한다. 양도세 신고서 비용, 중개수수료 및 매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위한 명도비용 등이 있다. 부동산을 매도하기 위해 투자한 상권 조사 비용이나 컨설팅 수수료 등 사적으로 지출한 비용은 필요경비로 인정되지 않는다.
용도 변경에 들어간 비용도 필요경비로 인정된다. 상가주택은 거액 자금을 조달할 수 있는 법인이 취득하는 것이 현실적이다. 법인이 주택을 취득하는 과정에서는 세금이 중과되는 등 제약이 많다. 따라서 법인과 매매계약을 체결한 후 주택 부분을 상가로 용도를 바꿀 수 있다. 필요경비에 포함되는 항목을 종합소득세 계산 당시 이미 비용으로 신고했다면 필요경비로 인정받을 수 없다.
김형철 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사