금리는 지난 3년간 지속적으로 인상됐습니다. 하락하는 모습을 확인하기에는 조금 더 시간이 필요할 듯한 분위기입니다.
그러나 멀지 않은 장래에 금리는 다시 하락 반전할 것으로 예상하고 있습니다. 현재와 같이 시중금리가 정점 부근에 도달했다고 판단될 때 투자하기에 매력적인 금융상품이 바로 리츠(REITs)입니다. ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자인 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 오피스 등 부동산에 투자하고 임대료 등에서 발생하는 수익을 다시 주주에게 배당하는 부동산투자상품입니다. 9월 현재 23개의 리츠는 주식시장에 상장돼 소액투자자들도 상장 주식처럼 손쉽게 리츠를 매수 및 매도하며 투자할 수 있습니다.
그런데 이 리츠의 천적이 바로 고금리입니다. 리츠는 투자자들의 자금만으로 부동산을 매입하지 않고 대출을 활용해 레버리지 효과를 노립니다. 즉 투자자들의 자금이 5000억원이라면 5000억원의 대출을 일으켜 1조원의 부동산을 매입할 수 있다는 것입니다. 리츠는 자기자본의 2배 이내에서 자금을 차입할 수 있습니다. 때문에 대부분의 리츠에서는 차입을 통해 부동산에 투자합니다. 당연히 차입금에 대해서는 이자를 계속 부담해야 합니다. 그런데 금리 인상시기에는 이자부담이 커지면 주주에게 돌아가는 배당금에 악영향을 줄 수밖에 없어 리츠의 수익성이 악화됩니다.
국내 상장 리츠의 대부분은 영업수익의 절반 가량을 차입금에 대한 이자로 지출하고 있다는 현실을 감안하면 금리가 리츠의 주가 향방에 결정적인 영향을 끼치는 요인이라는 것을 금방 이해하실 수 있을 것입니다. 안전자산으로 여겨지던 리츠의 주가가 지속적으로 하락했던 가장 큰 이유는 뭐니뭐니해도 금리상승이었습니다. 마찬가지 이유로 금리가 향후 하락전환하게 되면 반대로 리츠의 주가는 충분히 상승 반전할 수 있습니다. 금리 피크 시점에는 리츠에 주목할 필요가 있습니다. 물론 리츠의 공실률 등도 매우 중요한 기본적인 변수이지만, 현재 공실률에는 큰 문제가 없는 상황입니다.
리츠에 주목해야 할 또 한가지 이유는 바로 절세효과입니다. 3년 이상 투자기간으로 투자액 5000만원 한도 내에서의 국내 공모 리츠 배당소득에 대해서 15.4%의 배당소득 원청징수세율이 아닌 9.9% 세율로 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 5000만원을 투자하고 배당수익률 7%로 연간 배당금이 350만원이라고 가정한다면, 3년 투자기간동안 연 19만2500원씩 총 57만7500원의 세금을 절약할 수 있습니다. 분리과세된 소득은 최고 49.5%의 세율이 적용될 수 있는 금융소득종합과세에도 영향을 끼치지 않기 때문에 리츠 투자의 또 다른 매력 포인트입니다.
기존에는 3년 이내에 리츠를 매도할 경우 감면받았던 세액을 다시 추징했지만, 앞으로는 매도금액 전액을 다른 리츠에 투자해 총 투자기간이 3년을 넘기면 계속 보유한 것으로 인정받을 수 있게 변경됩니다. 이 혜택을 받기 위해서는 증권회사에 분리과세 신청을 해야 합니다. 원래 이 혜택은 2023년 말에 일몰예정인 한시적인 제도였으나 지난 7월 기획재정부가 발표한 세법개정안에서 2026년 말까지 연장하기로 발표한 바가 있습니다.
만약 개별 리츠를 선택하는 것이 불안하다면 TIGER리츠부동산인프라ETF(코드:329200)나 ARIRANG K리츠Fn ETF(코드:429740)와 같은 리츠 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 것도 고려해볼 만합니다. 리츠 ETF는 최소 10개 이상의 다양한 리츠들에 분산투자해 위험을 분산하고 있기 때문에 개별적인 리츠에 투자하는 것보다는 상대적으로 안전한 투자가 될 수 있습니다. 각 리츠마다 투자대상도 오피스, 백화점, 호텔, 주유소, 물류센터 등으로 다양하기 때문에 리츠 ETF 하나만으로도 훨씬 많은 부동산 자산에 투자할 수 있는 효과도 얻을 수 있습니다.
금리가 본격적으로 하락하기 전에 충분히 주가가 하락한 리츠들을 조금씩 사모아 보는 건 어떨까요?
<한경닷컴 The Moneyist> 조재영 웰스에듀 부사장
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