양가 부모님의 지원을 일부 받긴 했지만 근로소득을 알뜰살뜰 모으고 있는 B씨. 건물주는 못 되어도 월세 받는 임대인이 되고 싶어 틈나는 대로 부동산 매물을 찾아보고 있지만 매번 답답하기만 하다. 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상가를 잡고 싶지만 적은 보증금으로 인해 그만큼 내 자금이 더 많이 투입되어야 가능하다. 그렇다고 거주하고 있는 아파트까지 팔아 투자하기엔 당장 가족의 주거가 불안해지면 어쩌나 걱정스럽고, 대출을 받으려 하니 높아진 금리로 인해 월세로 받은 돈을 고스란히 이자비용으로 지불해야 할지도 모른다.
B씨가 월세 수입을 거두면서 가족의 안정적인 주거문제도 해결할 수 있는 묘안이 없을까?
부동산 투자는 임대 운영 등을 통해 발생하는 임대수익과 보유기간 동안 자산가치가 상승함에 따라 발생하는 자본수익을 기대할 수 있으며, 이 두 수익을 합해 투자수익이 결정된다. 상가나 오피스 등 임대 운영이 주가 되는 수익형 부동산의 경우는 임대수익이, 아파트나 주택과 같이 운영기간 중 발생하는 기대수익이 적거나 거의 없는 주거용 부동산의 경우는 자본수익의 비중이 큰 것이 일반적이다.
사례에서 B씨는 이렇게 서로 다른 두 가지 유형의 장점을 동시에 가진 부동산을 찾고 있었으며, 그에 따라 자연스럽게 상가와 주택의 복합 부동산인 상가주택을 고려하게 됐다.
상가주택이란 통상 1,2층 등의 저층을 상가나 사무실로 사용하며 월세를 받고, 고층부는 주거 용도로 사용하는 유형의 부동산을 말한다. 이런 상가주택의 경우 장점이 있는 만큼 단점도 있기 때문에 특징을 명확히 인지하고 있어야 투자 실패를 줄일 수 있다.
상가주택은 기본적으로 주거와 임대가 복합된 형태라는 점에서 월세를 확보하면서 거주까지 해결할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 공실 발생 우려가 있는 상층부에 직접 거주를 함으로써 공실 발생 리스크도 없앨 수 있다. 상가주택은 장기투자인 경우가 일반적이어서 보유기간에 따른 시세차익도 기대할 수도 있다.
통상 건물 관리를 위해 전문 관리인을 고용해야 하는데, 상층부에 주인이 직접 거주를 하며 관리가 가능해 관리비용을 아낄 수 있다. 또한 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 하여 양도소득세를 계산하기 때문에 2년 이상 보유한 경우 양도세 부담을 크게 줄일 수 있다.
상가주택은 장점만큼 단점도 명확하다. 저층부를 상가나 오피스로 임대하고 상층부에 거주를 하는데, 출입구를 공동으로 사용하다 보니 외부인의 출입빈도가 잦고 자연스레 보안이나 치안에 취약하다. 또한 임차업종에 따라 음식냄새나 소음, 진동 등 쾌적한 거주여건을 확보하기 어려울 수 있고, 건물이 오래될수록 이러한 외부환경에 더욱 취약해진다.
또한, 용도가 복합적인 만큼 구조나 면적 등이 적합하지 않아 임차인을 구하기 어려운 경우가 의외로 많다. 공실이 생기면 근본적인 목적인 월세 수입이 줄거나 끊기고, 나아가 매도를 할 때에도 불리 해진다. 공실이 없더라도 일반 아파트 등에 비해 환금성이 떨어지는 편이다. 상가 면적이 주택 면적보다 클 경우 상가에 대한 양도소득세가 발생하고, 다른 주택이 있는 경우 보유 주택수에 합산되는 것은 물론, 취득세나 양도소득세에 영향을 미칠 수도 있다. 이 때문에 최근에는 매수자가 법인 또는 이미 주택을 보유하고 있는 경우 중과를 피하기 위해 용도변경을 요구하는 경우도 많은데, 용도변경을 하게 될 경우 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있어 주의해야 한다.
이렇게 명확한 장단점을 지닌 상가주택 유형에 투자를 고려하고 있다면 몇가지 포인트를 기억해야 할 필요가 있다.
우선, 저층부가 상가인 경우 주변에 어떤 상권이 형성되어 있고 어떤 유형의 업종들이 성업 중인지 등의 정보를 반드시 확인해야 할 필요가 있다. 상권이 성장하고 있다면 자연스럽게 내가 가진 상가주택의 임대료가 상승할 수도 있고, 반대로 쇠퇴하고 있다면 임대료가 떨어지거나 공실이 생길 가능성도 커지게 된다. 이렇다 할 상권이 없다면 동일 지역 내 어떤 업종들이 분포하고 있는지를 체크하여 지역 주민들이나 소비수요를 이끌 만한 업종을 유치하고 관리할 필요가 있다.
상가의 면적 부분도 중요하게 고려해야 할 사항이다. 실 면적이 너무 좁다면 유입 업종이 제한될 수밖에 없고, 반대로 너무 넓은 경우 임차인이 관리비용이나 임대료 부담을 크게 느낄 수 있다. 업계에서는 통상적으로 세입자가 가장 선호하는 면적을 약 7평(23㎡) 정도로 보고 있으며, 지역 내 임차 업종의 성격이나 유형에 따라 선호 면적은 달라질 수 있다.
상가주택은 주거를 같이 하는 만큼 투자기간이 장기화되는 경우가 많으므로 지역 내 개발호재나 개발계획 또는 가능성이 있는지, 혹은 관련하여 정부정책 등의 변화가 있는지도 체크해볼 필요가 있다. 당장은 호재가 없더라도 보유하고 있는 동안 이러한 변수들이 생기는 경우도 적지 않다.
장기 보유에 따라 설비 노후도가 높아지거나 임대가 여의치 않을 경우 트렌드에 맞춰 리모델링을 하거나 경우에 따라서는 신축을 고려해야 할 수도 있다. 최근에는 전략적으로 노후 물건들을 선택하여 처음부터 리모델링이나 신축을 통해 부가가치를 창출하는 경우도 적지 않다.
김윤희 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원
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