"현재 부동산 시장은 집값 하락만 남았습니다. 투자 수요 없이 매도 물량(공급)만 넘쳐날 것이기 때문입니다."
이광수 광수네 복덕방 대표(사진)는 24일 서울 영등포구 여의도동 글래드 호텔에서 열린 '2023 한경 재테크쇼'에 참가해 이같이 말했다. 이 대표는 부동산 시장의 대표적인 하락론자다. 이날 '내 집 마련, 지금이 아닌 세 가지 이유'를 주제로 강연에 나섰다.
집값은 지난해 하락세를 보였다가 최근 반등하는 추세다. 현 상황에 대해 이 대표는 "집값은 일시적인 반등"이라며 추가 상승을 받쳐줄 힘이 부족하다"고 운을 뗐다. 그러면서 매도 물량, 즉 공급이 많아질 것을 이유로 들었다. 그는 "시장에서 공급은 건설사들이 분양하는 아파트가 아닌 투자자들이 내놓는 매물이 결정한다"며 "현재 상대적으로 대출의존도가 높은 투자자들이 내놓은 '매도 물량'이 증가하고 있다"고 분석했다.
광수네복덕방이 아파트 빅데이터 앱 '아실'의 자료를 바탕으로 분석한 자료도 공개했다. 서울 아파트 매도물량 자료에 따르면 서울 아파트 물량은 지난해 6월 6만5000가구로 증가한 이후 지난 1월 5만1000가구로 줄었다가, 이달 6만9000가구로 증가할 전망이다. 이는 투자자들이 사들였던 매물이 나오고 있단 의미라고 이 대표는 해석했다.
공급이 줄어야 집값이 상승할 여력이 있는데 현 상황은 반대로 흘러가고 있다고 봤다. 이 대표는 "집값이 급등했던 2020년과 2021년 서울 아파트 갭 투자 비율이 30%가 넘었을 만큼 투자 수요가 몰렸다"며 "2~3년 전 투자자들이 현재 집을 팔아야겠다고 생각하고 있다"고 했다.
전셋값이 낮아지면서 투자 수요가 몰리기도 어렵다고 했다. 투자 수요가 증가해야 집값 상승 여력이 있지만, 현시점에서 투자자들이 몰리기 어렵다는 얘기다. 이 대표는 "전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 낮아 투자자들이 쉽게 시장에 진입하기 어렵다"며 "전셋값이 하락하면 국내 갭투자 수요가 감소하고, 결국 추가 수요가 생기기 어렵다"고 예상했다.
실제로 갭투자 건수는 줄어드는 추세다. 광수네 복덕방이 조사한 '다주택자 노원구 갭 투자 현황'을 보면 2020년 6월 318건으로 거래량이 대폭 늘었다가 지난해부터 줄었다. 지난해 초부터 두 자릿수로 줄다가 지난해 12월에는 3건에 그쳤다.
이외에도 앞으로 나올 새로운 부동산 정책이 없다는 점을 마지막 집값 하락 근거로 꼽았다. 그러면서 투자자들에게 지역보다는 '가격'과 '시기'에 주목하라고 했다. 그는 "하반기부터 집값이 하락하는 좋은 기회가 오고 있다"며 "아파트, 오피스텔, 빌라(연립·다세대) 등 주택 종류와 상관없이 회전율이 높은 주택, 투자자들이 몰리는 등 전·월세 비율이 높은 부동산, 가격이 많이 내려간 아파트를 주목해라"고 조언했다.
올 하반기부터 내후년까지 부동산 시장에 눈에 띄는 하락이 시작될 것이라고 강조했다. 이 대표는 "영원히 오르는 자산 가격은 없다. 지금 부동산 시장 변동을 보면 '희망'이 보인다"며 "선호 지역과 비선호 지역을 가리지 않고 전반적으로 집값이 하락하는 시기에 주목하라"고 강조했다.
한편 이날 재테크쇼에선 염승환 이베스트투자증권 이사, 이다솔 메리츠증권 강남금융센터 이사, 이영환 대신증권 청담WM센터장 등이 출연해 주식에 대해 얘기했다. 이상우 대표를 비롯해 이광수 광수네복덕방대표도 부동산 시장을 전반적으로 짚었다. 정인국 한서법률사무소 변호사는 상속과 증여 부분에 대한 강연했다.
이현주 한경닷컴 기자 wondering_hj@hankyung.com