부동산 소유권을 변경할 때 매도자가 부모이고 매수자가 자녀라면 거래에서 양도세와 증여세 등이 발생할 수 있다. 가족 간 거래에서 세금을 보다 꼼꼼히 따져봐야 한다. 세법에서는 가족 간 부동산 거래를 일단 ‘증여’로 추정한다. 과세당국은 가족 간 부동산 거래를 세금을 줄이기 위한 의도가 있다고 판단해 그 내역을 좀 더 자세히 살펴본다. 원칙적으로 가족 간 부동산 거래의 경우 증여가 아니라는 것은 당사자가 스스로 입증해야 한다.
먼저 매도자인 부모 입장에서는 양도소득세가 중요하다. 예컨대 최근 실거래가격이 12억원인 아파트를 소유한 부모가 자녀에게 9억원에 매매계약서를 작성하고, 소유권 이전 등기를 완료했다. 세법에서는 특수관계자와 거래로 양도소득세를 줄이려는 의도가 있는지를 판단하는 기준을 ‘시가 대비 5%’로 보고 있다. 따라서 9억원에 매매계약서를 작성했다고 하더라도 12억원으로 양도세를 신고해야 한다.
마침 매매 주택이 비과세 대상이라면 1가구1주택 12억원 이하 비과세가 적용된다. 비과세 기준이 적용되지 않는 경우에는 9억원의 매매계약서가 작성됐다고 하더라도 12억원을 기준으로 계산된 양도소득세를 신고해야 한다. 5% 기준이 있다고 해 5%를 차감한 금액이 아니라 시가(세법상 평가 금액)로 양도소득세를 신고해야 한다.
자녀 입장에선 증여세를 챙겨봐야 한다. 일반적으로 12억원에 거래되는 주택을 부모로부터 시세보다 싼 9억원에 매입한 상황이 벌어진 것이다. 이렇게 정상가격보다 낮은 거래를 하는 경우에는 증여세 문제가 발생할 수 있다. 세법에서는 이를 ‘저가 양수’라고 정의하고, 정상가격과 실제 거래가격의 차이가 기준금액 이상으로 나타나는 경우에는 매수한 자녀에게 증여세를 매긴다. 증여세 과세 대상 금액은 정상가격과 실제 거래금액의 차액에서 정상가격의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 금액으로 한다. 이때 정상가격 12억원에서 실제 거래액 9억원을 차감하고 3억원을 차감하니 그 금액이 ‘0원’이 돼 증여세가 세금이 매겨지지 않는다.
다만 매매가 아니라 증여 거래를 할 때도 30% 또는 3억원을 차감해 증여받을 수 있는 것으로 오해할 수 있다. 매매거래와 증여거래는 형식이 다르므로 증여거래를 하는 경우에는 증여계약서를 작성하고, 증여금액을 토대로 증여세를 신고해야 한다. 이때 증여금액은 시가인 12억원을 기준으로 신고해야 한다.
또 최근 일부 거래에서 부모와 자녀 사이에 교환거래를 활용할 수 있다. 부모의 소유 주택이 일시적 2주택의 종전 주택 처분 기한이 임박한 상황에서 자녀도 주택을 소유하고 있지만 자금 조달은 원활하지 않은 경우에는 교환거래를 활용할 수 있다. 교환거래는 원래 각각 매도하고 현금으로 매수해야 하는 부동산을 교환거래 당사자의 필요사항이 서로 충족할 경우 직접 교환하는 상황을 말한다. 이때는 각자 보유한 주택의 시가(정상가격)를 정확하게 파악해야 한다. 차액분이 있는 경우 정산이 필요하다. 과세당국이 부모와 자녀 간 거래를 기본적으로 세금을 줄이고자 하는 의도가 있다고 판단, 조금 더 자세히 살펴볼 가능성이 높다. 거래 당사자는 그 세부 기준을 정확히 알고 진행해야 한다.
김성일 리겔세무회계 회계사