전세 가격이 하락하면서 올해 임대인이 세입자에게 반환해야할 보증금 차액이 24조원에 이를 것으로 추정됐다. 새로운 세입자를 받더라도 기존의 보증금을 돌려주기 위해 예금을 깨거나 빚을 내야한다는 의미다. 약 9만 가구는 차입을 하더라도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 예상됐다. 새 세입자 받아도 24조원 부족한국은행은 21일 금융안정보고서를 통해 "고금리와 실물경기 위축에 따른 주택시장 우려가 지속되고 있다"며 이같은 분석을 내놨다. 한은은 올해 중 288조8000억원 규모의 전세 만기가 돌아올 것으로 분석했다. 가구 수를 기준으로는 116만7000가구로 집계됐다.
전세가격이 하락한 3월 가격이 이어질 경우 임대인이 돌려줘야하는 전세금과 새롭게 받을 수 있는 금액의 차이는 약 24조2000억원 수준으로 파악됐다. 새로운 세입자를 구하더라도 전체의 8.4% 정도를 임대인이 부담해야한다는 것이다.
한은 분석에 따르면 약 73.2~85.9% 가구는 전세 보증금을 반환할 수 있을 것으로 예상됐다. 10.0~19.3%는 차입금과 금융자산을 더하면 반환이 가능한 것으로 판단됐다. 하지만 4.1~7.6%는 빚을 내더라도 자금이 부족할 것으로 전망됐다. 최대치를 기준으로 약 22만 가구는 빚을 내야 보증금을 돌려줄 수 있고, 9만가구는 빚을 내도 반환이 어려울 수 있다는 것이다.
실제 지난해 가계금융복지조사를 통해 주택가격 변화에 따른 순자산 규모 축소 현황을 살펴보면, 가계의 평균 순자산은 2021년말 4억4000만원에서 2023년 3월말 3억9000만원으로 5000만원 감소했다. 상환능력이 취약한 고위험가구 비중은 2.7%에서 5.0%로 두배 가까이 늘었다. 부실 부동산PF 정리 준비해야부동산 시장의 또다른 문제는 미분양이 늘고 있다는 점이다. 전국 미분양 주택은 4월말 기준 7만1000호로 작년 같은 달 2만7000호보다 3배 가량 증가했다. 건설사의 미분양주택 재고액은 평균 66억원이고, 분양 및 공사 미수금은 234억7000만원으로 전년 대비 34.1% 증가했다. 한은은 "2007~2008년 미분양 주택 급증 시기를 보면 미분양 증가 후 3년의 시차를 두고 건설사의 부실위험이 크게 높아졌다"며 "유의할 필요가 있다"고 지적했다.
미분양 주택 증가는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문의 부실로 이어질 수 있다는 점도 문제다. 2022년 12월말 기준 부동산PF 대출의 연체율 및 고정이하여신비율은 각각 1.19%, 1.25%로 2021년 이후 상승하고 있다. 한은은 "부동산PF 대출에 대해서는 정상 사업장에 대해서는 원활한 사업 진행을 지원하되, 위험 사업장에 대해서는 필요시 정리 작업이 신속하게 진행될 수 있도록 민간 및 공공 금융기관의 부실채권 매입 프로그램을 준비해야 한다"고 지적했다.
강진규 기자 josep@hankyung.com