상속 관련해 상담하다 보면 주택 상속 세금에 대한 문의를 많이 받습니다. 상속으로 주택(부동산)을 받는 경우가 많다는 얘기일 텐데요. 주택 상속 시 발생하는 세금은 취득세와 상속세, 취득한 주택을 보유할 때 발생하는 보유세, 양도할 때 발생하는 양도세가 있습니다. 이번 시간에는 주택 상속 시 발생하는 취득세에 대해 알아보고 이 취득세를 절세할 수 있는 방법이 있는지 살펴보겠습니다.
◆취득세
부동산 자산을 취득하면 취득세를 내야 합니다. 상속으로 인한 취득은 다른 사유로 취득하는 것보다 취득세가 다소 낮다는 것이 특징입니다. 상속으로 취득하는 경우 취득세율은 2.8%로 해당 취득세율을 과세표준에 곱하면 취득세가 산출됩니다. 단독주택은 개별주택 가격, 아파트는 공동주택 가격이 과세표준금액으로 책정됩니다
◆취득세도 절세할 수 있다
무주택자가 상속으로 주택을 취득하면 취득세율은 0.8%입니다. 만약 공동주택 가격이 10억원인 아파트가 있다고 가정할 때 2.8%를 부과받는 것과 0.8%를 부과받는 것의 취득세 차이는 2000만원에 달합니다.
만약 무주택자인 자녀와 주택이 이미 있는 자녀가 공동으로 주택을 상속받는 경우에는 어떻게 될까요? 무주택자인 자녀의 취득세율은 0.8%, 주택이 이미 있는 자녀의 취득세율은 2.8%로 하는 것이 아닌 전체 주택에 대한 취득세율이 공동으로 적용되며, 기준은 상속 지분이 높은 사람을 기준으로 합니다.
즉, 무주택자가 51% 지분을 상속받고 유주택자가 49% 지분을 상속받으면 전체 주택의 취득세에 대해 무주택자의 세율인 0.8%를 적용받을 수 있습니다.
◆동거주택상속공제를 활용한 취득세 절세
동거주택상속공제는 최대 6억원 공제해주는 혜택입니다. 적용 세율 구간에 따라 절세금액은 달라지지만 세율구간 50%를 가정했을 때, 상속세를 최대 3억원까지도 절세할 수 있는 방법입니다.
하지만 절세 범위가 큰 만큼 이 제도는 적용 요건도 까다롭습니다. 첫째로 망인이 거주자에 해당해야 하고, 망인과 상속인이 10년 이상 계속 동거하다가 상속이 발생해야 합니다. 여기서 주의할 부분은 '계속 동거해야 한다'는 부분입니다.
즉 동거하는 도중에 동거 요건이 깨지면, 깨진 그 순간부터 다시 10년을 기산하게 됩니다. 다만 징집이나 질병 요양, 치료 목적의 일시적인 퇴거는 계속 동거한 것으로 인정합니다. 하지만 해당 기간은 10년 기산에 포함되지 않습니다. 예를 들어 징집으로 2년 동안 군대를 가는 경우 총 12년 이상 동거해야 합니다.
계속 동거하는 10년 동안 망인과 상속인이 무주택 또는 1주택 상황을 유지해야 한다는 점도 알고 있어야겠습니다. 이 밖에 동거주택 상속공제는 직계비속, 즉 자녀가 같이 산 경우에만 공제가 가능하다는 점과 자녀가 미성년자인 기간은 10년 기간 요건에 포함이 되지 않는다는 점을 함께 유념하길 바랍니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세무법인 혜움
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