아파트 가격 하락과 신규 분양 침체 속에 임대로 살다가 미래에 분양 우선권을 받는 ‘임대 후 분양전환’ 물건에 대한 수요자의 관심이 커지고 있다. 공공임대 후 분양전환 단지는 주변 시세의 80% 수준에 분양된다는 장점이 부각되고 있다. 우선분양권을 보장하지 않는 민간임대 후 분양전환이나 공공지원 민간임대도 상대적으로 저렴한 가격에 주거권을 보장받을 수 있어 인기를 끌고 있다. 분양전환 공공임대 관심 ‘쑥’경기주택도시공사(GH) 청약센터에 따르면 지난달 1순위 청약을 한 경기 남양주 다산신도시 진건A3블록 10년 분양전환 공공임대주택 130가구(전용면적 51~59㎡) 일반분양에 4081명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 31.4 대 1에 달했다. 지난달 19일 LH(한국토지주택공사)가 청약 신청을 받은 경기 구리갈매 S1블록 예비입주자 모집에서도 20명 선정하는 데 2339명이 몰려 경쟁률이 117.0 대 1로 치솟았다.
LH는 올해 경기 화성 동탄26단지, 구리 갈매 A2, 세종 새뜸마을 7단지 등 기존에 공공 임대한 19개 단지(1만2886가구)의 조기 분양전환을 추진한다. 이와 함께 세종 첫마을 2~6단지와 서울 삼성동 도시형 주택 등 8개 단지(1453가구)는 임대 10년을 맞아 만기 분양전환 절차를 밟고 있다.
10년 분양전환 공공임대주택은 무주택 수요자에게 10년간 시세의 90% 수준으로 임대되고, 임대 기간 종료 후 분양으로 전환되는 주택이다. 공공임대 특성상 신혼부부와 다자녀가구 등 특별공급 비중이 높고 일반분양 물량은 전체의 10%다. 보통 분양으로 전환할 때는 감정평가를 한다. 주변 시세 대비 80~90%에 분양하는 게 일반적이다. 임대주택인 만큼 초기 필요 비용이 적고 주거 안정성이 보장된다는 게 장점으로 꼽힌다.
분양전환 공공임대 주택은 신청 때 청약통장이 필요하다. 무주택, 가구 월평균 소득액 기준 등도 충족해야 한다. 감정평가가 이뤄지는 분양전환 시기가 부동산 과열기와 겹치면 임차인의 분양가 부담이 커질 수 있다. 아파트 가격이 하락세인 장에서는 수요자가 비교적 저렴하게 내집을 마련할 수 있다. 민간임대도 속속 공급공공임대뿐 아니라 건설사 민간임대 물건도 시장에 속속 나오고 있다. 민간임대 역시 임대료 인상률이 연 5% 이내로 제한되는 등 시세에 비해 저렴하게 공급된다. 민간임대 중 장기일반 민간임대 아파트는 청약통장이 필요하지 않고, 소득 제한도 없다.
최근 4년 임대 후 분양전환 방식으로 임차인을 모집 중인 브라이튼여의도가 대표적이다. 옛 MBC 부지에 들어서는 이 단지는 최근 분양 시장을 고려해 민간임대로 공급하기로 했다. 단지는 전용면적 84~132㎡ 454가구로 이뤄졌으며 하반기 입주할 예정이다.
경기 화성 동탄신도시에 있는 화성동탄로렌하우스는 이달 332가구를 공공지원 민간임대로 공급한다. 공공지원 민간임대는 무주택과 일정 소득 요건을 갖춰야 하는 등 입주 요건은 장기일반 민간임대 아파트보다는 까다롭다. 그러나 80%는 일반임대, 20%는 특별공급 형태로 공급해 공공성이 강조된다. 공공임대와 비슷하지만 민간 건설사가 제공하는 다양한 커뮤니티 시설을 이용할 수 있는 게 장점이다.
민간임대는 임차인의 우선분양권이 항상 보장되는 것은 아니기 때문에 분양공고를 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다. 권일 부동산인포 팀장은 “임대 후 분양전환 아파트는 소비자 입장에서는 저렴한 가격에 안정적인 주거권을 보장받을 수 있고 건설사는 분양 시장 상황이 불투명할 때 미분양 리스크를 피할 수 있는 게 장점”이라고 설명했다.
정부는 임대 후 분양전환 방식에 대한 수요자의 관심이 커지는 만큼 민간임대에서도 임차인이 추후 분양 여부를 선택할 수 있도록 하는 ‘내집마련 민간임대’ 사업을 추진 중이다. 올해 5000가구를 공급하는 게 목표다. 이 중 1017가구는 경기 고양시 일산동구 장항동 일대에 전용 60~85㎡로 공급될 예정이다.
국토교통부는 ‘내집마련 민간임대’ 주택을 분양 전환할 때 입주자 모집 시점의 감정가 50%, 분양 전환 시점의 감정가 50%를 반영해 분양 전환 시점의 시세보다 저렴하게 주택을 공급할 계획이다. 국토부 관계자는 “내집마련 민간임대 사업을 추진하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법 등 관련 법령 개정이 필요하다”며 “법안이 국회를 통과하면 세부 사업 내용을 연내 발표할 수 있도록 준비 중”이라고 설명했다.
김소현 기자 alpha@hankyung.com