재개발 조합원이 분양 신청을 할 때 조합원이 기존에 갖고 있던 종전 부동산은 조합원 재산으로 반영된다. 즉 조합원이 재개발 구역 내 소유하고 있는 부동산이 4억원이라면 그 가치가 장차 분양받을 아파트 분양가액에 반영된다는 말이다. 조합원 분양가 5억원짜리 아파트는 1억원만 추가로 납부하면 된다. 이렇게 조합원의 기존 재산으로 반영된 것을 ‘종전자산 평가금액’이라고 한다.
종전자산 평가금액이 얼마냐에 따라 조합원은 추가로 얼마의 분담금을 납부해야 하는지가 정해진다. 이뿐만이 아니다. 종전자산 평가금액을 참조해서 어떤 타입, 몇㎡의 아파트를 1가구나 2가구 분양받을지도 결정할 수 있다.
만일 종전자산 평가금액이 정확하지 않거나 조합원에게 혼란을 초래할 만큼 문제가 있다면 어떤 해결 방법이 있을까. 최근 서울행정법원의 판결 사례를 소개해 본다.
조합원 A씨는 서울 관악구에 있는 재개발구역 조합원이다. A씨는 재개발사업 구역 내 1300㎡ 이상의 토지를 보유하고 있었다. A씨가 소유한 토지 가액은 40억원이 넘는 수준이었다. A씨는 조합원 분양 신청 기간에 5억6000만원 상당의 전용 101㎡ 타입과 4억1000만원 상당의 59㎡ 타입에 대해 분양 신청을 하려고 했다. 그런데 재개발 조합은 A씨의 분양 신청 자체를 거절했다. A씨 부동산 가치가 7억7000만원에 불과해 두 개의 아파트를 분양받을 수 없다는 이유에서다. A씨는 재개발 조합의 분양 신청 접수 거절로 101㎡ 타입 1개만 분양받았다. 이런 경우 A씨는 어떻게 손해를 회복할 수 있을까.
A씨는 자신에게 101㎡ 1가구만 분양하기로 한 관리처분계획에 대해 취소 소송을 제기했다. 서울행정법원은 A씨 손을 들어줬다. 재개발 조합의 A씨에 대한 관리처분계획이 위법하다고 본 것이다. A씨가 승소할 수 있었던 이유는 무엇일까.
재개발 조합은 A씨 소유 부동산에 대해 수차례 감정평가를 실시했다. 그중 첫 번째 감정평가액은 42억원이었다. 수년이 지난 뒤 조합원 분양 신청을 앞두고 진행한 감정평가에서는 A씨 부동산 가치를 7억7000만원으로 평가했다. 그런데 분양 신청 기간이 지난 뒤 재개발 조합은 관리처분계획을 수립하면서 A씨의 부동산 가치가 32억원이라고 통지했다. 즉 분양 신청 당시에만 A씨의 부동산 감정가액이 현저히 낮아졌다가 분양 신청이 끝나니 다시 비약적으로 오른 것이다.
서울행정법원은 재개발 조합이 A씨의 지적에도 불구하고 감정평가에 관한 세부 자료를 제출하지 않았다고 지적했다. 다른 조합원에게선 A씨처럼 감정평가금액 변동이 심한 사례는 찾아볼 수 없었다. 만일 재개발 조합이 제대로 된 감정평가금액을 통지했다면 A씨가 아파트 2가구를 분양받기 충분했을 것이라는 점에 주목했다. 결국 법원은 A씨가 재개발 조합으로부터 분양 신청에 관한 합리적이고 공평한 기회를 보장받지 못했다고 봐 재개발 조합의 관리처분계획이 위법하다고 판단했다.
분양 신청 기간 동안 정비사업 조합원은 자신의 부동산에 대해 정확한 사실을 숙지하지 못하거나 잘못된 정보로 분양 신청에서 손해를 볼 수 있다. A씨 경우와 같이 조합원의 종전자산평가에 관해 불합리한 처우를 받았다거나 분양 신청에서 불이익을 겪었다면 조합이 수립한 관리처분계획의 위법성을 다투며 소송을 제기해 조합원으로서의 권리를 찾는 방법이 타당하다.
고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사