부동산을 팔 때 내는 양도세를 줄이기 위해서는 필요 경비를 최대한 많이 인정받아야 한다. 필요 경비로 인정되면 매도 가액에서 차감돼 세금을 절약할 수 있기 때문이다. 필요 경비로 공제 가능한 항목을 살펴보면 취득 관련 비용과 부동산 보유 중 발생하는 자본적 지출, 그리고 양도 비용 등으로 구분된다.
부동산을 취득할 때 상대 측에 대가로 지급한 취득가액과 취득·등록세·법무사 비용·인지대·부동산중개수수료 등이 경비로 인정된다. 설령 중개수수료를 법정 요율을 초과해 지급했더라도 모두 인정받을 수 있다. 추가로 소유권 이전 등기 시 의무적으로 매입하는 국민주택채권 관련 손실도 경비로 인정된다. 소유권을 확보하기 위해 지출한 소송비용이나 화해비용 등도 모두 필요 경비에 해당한다.
부동산 보유 중 발생하는 수리비는 자본적 지출과 수익적 지출로 나뉜다. 수리비 가운데 자본적 지출만 필요 경비로 인정된다. 자본적 지출은 부동산의 내용연수를 늘리거나 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말한다. 가령 아파트 베란다 새시비, 건물의 난방시설 교체 공사비, 발코니 확장 등 개량 공사비, 접이문 및 방범창 설치 비용 등이다.
수익적 지출은 원상회복이나 경미한 개량으로 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 뜻한다. 예를 들어 벽지, 장판, 싱크대, 옥상 방수공사비 등이다. 금융회사에 지급하는 대출 이자비용, 재산세와 종합부동산세 등은 필요 경비로 인정받을 수 없다.
양도 비용에는 양도세 신고 수수료와 중개수수료 등이 있다. 양도자가 매매계약서상 인도 의무를 이행하기 위해 지출한 명도 비용도 필요 경비로 인정된다. 필요 경비로 인정받기 위해서는 세금계산서·현금영수증 등 증빙할 수 있는 서류(적격 증빙)를 보관해 놓으면 좋다. 만약 적격 증빙을 받지 못했거나 분실했을 때 공사계약서·견적서·금융회사의 송금내역 등이 확인되면 필요 경비로 인정받을 수 있다.
김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사