정부는 신도시 조성 등 공공의 이익 증진에 필요한 사업의 경우 시행자가 사업 목적을 달성하기 위해 개인 토지 등을 취득할 수 있도록 하고 있다. 이때 시행자는 토지 등의 소유자로부터 소유권을 취득하고 보상액을 지급하게 된다.
세법에서 양도는 자산의 등기나 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물 출자 등을 통해 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 따라서 토지보상법 등에 따라 시행자가 협의 매수하거나 수용에 의해 토지 등을 강제로 이전하는 것도 양도세 과세 대상이 된다. 정부는 강제성을 지닌 수용의 경우 사업을 원활하게 진행하고 양도자의 세 부담을 완화하고자 양도세 감면 혜택을 제공한다. 토지 등 양도자가 감면을 적용받으려면 공익사업 인정 고시일부터 2년 이전에 취득해야 한다.
보상금은 현금 보상이 원칙이다. 부득이한 경우 채권으로 보상한다. 보상금을 현금으로 받으면 세액의 10%를 감면하고, 채권으로 받으면 세액의 15%를 감면한다. 수용사실확인서에 만기특약 채권임을 별도로 표시한 3년 만기 채권은 감면율이 30%이고 5년 만기 채권은 40%다.
거주자가 토지 보상금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 분(대토)에 대해서는 세액의 40%를 감면받거나 과세이연을 신청할 수 있다. 과세이연은 양도세 납부 시기를 연기하는 것을 뜻한다. 대토로 받은 토지를 팔 때 토지 보상으로 받은 양도세를 함께 낸다. 대토 감면이나 과세이연을 받고 3년 내 양도하면 감면된 세액과 이자가 추징된다.
공익 수용으로 인한 감면은 1년에 최대 1억원, 5년에 최대 2억원까지 가능하다. 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다. 수용된 부동산이 자경 농지면 자경 기간에 관계없이 농특세를 내지 않아도 된다.
김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사