민간임대주택에 관한 특별법은 임대를 목적으로 제공하는 주택을 매입임대주택과 건설임대주택으로 구분한다. 매입임대주택은 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 주택이다. 건설임대주택은 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 뜻한다. 이 경우는 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택과 주택건설업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택이다.
건설임대주택으로 승인받으려면 주택 건설이 완료된 후 소유권보존등기를 진행하기 전 지방자치단체에 임대주택으로 등록해야 한다. 완공한 주택이더라도 소유권보존등기 후에 임대주택으로 등록하면 매입임대주택으로 분류된다. 지자체에 등록한 임대주택은 소유권등기에 임대주택임을 부기등기해야 한다. 부기등기는 독립된 순위번호를 갖지 않고, 기존 등기에 부기번호를 붙여서 행하는 등기를 의미한다. 위반 시 500만원 이하 과태료가 부과된다.
지방자치단체에 등록한 임대주택에 대해 세법 혜택을 받으려면 세무서에 방문해 사업자등록을 진행해야 한다. 임대료 등의 증가율은 반드시 연 5% 이내로 유지해야 한다. 최근 주택 시장이 과열됨에 따라 2018년 9월 14일 이후부터 1주택 이상을 소유한 1세대가 조정대상지역에서 취득한 매입임대주택은 장기임대주택으로 등록해도 종합부동산세 부과 대상에 포함된다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과도 적용한다.
건설임대주택은 해당 기간 이후에 취득하더라도 종부세 부과 대상에서 제외된다. 이때 건설임대주택의 공시가는 임대개시일 당시 6억원 이하여야 한다. 이밖에 전용면적 149㎡ 이하, 주택 수는 2호 이상이어야 한다. 다만 2021년 2월 17일 이후 신규 등록한 건설임대주택의 종부세 부과 기준은 종부세 합산배제의 임대개시일 당시 공시가격이 9억원 이하로 완화됐다.
다가구주택을 건설임대주택으로 등록할 때는 1가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 한 개의 주택으로 본다. 이에 따라 종부세 합산배제와 다주택자 양도소득세 중과배제의 면적, 주택 수, 공시가격 요건 등을 판단하게 된다.
김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사