토지임대부 주택이 다시 등장합니다. 서울주택도시공사(SH공사)가 연말께 서울 강동구 고덕강일지구에서 '반값 아파트'를 공급할 계획입니다. 지난 선거철에도 '누구나집', '기본주택', '원가주택' 등의 공약으로 등장하는 등 선거철마다 정치인들이 들고나오는 단골 메뉴입니다. 반대로 말하면 아직 이 모델이 정착이 안됐다는 얘기입니다.
토지임대부 주택이 확산되지 못하고 중도에 흐지부지됐던 이유는 서울에선 '로또 분양' 논란이 빚어진 반면 지방에선 미분양 사태가 났기 때문입니다. LH(한국토지주택공사)가 2011년, 2012년 각각 분양한 서울 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’은 전용 84㎡ 분양가가 2억원대 초반이었습니다. 땅 소유권이 없어 재건축이 어렵고 토지 임대료를 내야하는데도, LH강남브리즈힐은 전용면적 84㎡는 2020년 매매가 11억3000만원을 기록했고 전세는 8억원대에 거래되고 있습니다. LH서초5단지도 마찬가지로 전셋값이 한 때 8억원까지 갔습니다.
로또 논란은 이번에도 반복될 가능성이 높아보입니다. 토지 소유권이 없어 전세대출이나 주택담보대출에 어려움이 있다고는 하지만, 토지임대부 주택은 꾸준히 높은 가격에 거래되고 있습니다. 토지 위에 건물이 있는 한, 그 곳에 사람이 사는 한 국가나 지방자치단체가 함부로 건물을 철거하거나 거주자를 내쫓을 수 없어 사실상 토지 소유한 것에 버금가는 권리를 갖고 있기 때문입니다. 공산국가인 중국이나 베트남에서도 부동산 투기가 일어나는 것도 이런 이유 때문입니다. 토지 소유권을 인정하지 않는 중국과 베트남은 사실상 모든 주택이 토지 임대부 주택과 다름없습니다.
자본주의를 경제 제도를 표방하는 해외 주요 국가에서도 토지임대부 주택 사례가 많습니다. 싱가포르가 대표적입니다. 싱가포르는 국민의 80%가량이 주택개발청(HDB)가 공급한 토지임대부 주택에 거주합니다. 방 3개 아파트 분양가는 2억~3억원 수준이며, 의무 거주 기간이 끝나면 시세 차익을 남기고 팔 수 있습니다. 호주와 유럽 스웨덴, 네덜란드 등이 토지임대부 주택을 도입했습니다.
토지임대부 주택이 전체 시장 가격 안정화 효과는 거의 없다는 연구도 있습니다. 그러나 새아파트 공급이 주택 임대차 시장 안정에 순기능을 한다는 데는 이론이 없습니다. 전 정부의 부동산 정책의 가장 큰의 패착도 주택 수요가 많은 곳에 새아파트 공급을 제대로 하지 못했기 때문이라는 지적이 지배적입니다.
서울시와 SH공사가 목표로 한 주택시장 안정화를 위해선 로또 논란을 피해가면서 꾸준히 반값 주택을 공급할 수 있을지 지켜봐야할 것으로 보입니다. 한 두 단지에 그쳐선 토지임대부 주택 모델이 확산되기 어렵려워 보입니다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com