이 기사는 08월 05일 14:30 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
부동산 개발은 공간 사용자를 생각하는 일이다. 개발은 좋은 입지의 토지를 찾고 최유효이용(Best & Highest Use) 분석을 하는 것으로 시작한다. 이어서 용도를 정하고, 사용자 관점에서 설계한다. 다음 절차로 인허가를 받으면 공사를 시작할 수 있다. 개발이 끝나면 비로소 사용자가 이용할 수 있다.
개발의 목표는 사용자가 원하는 공간을 짓는 것이다. 임차인이나 입주자 등 사용자의 행복과 성공이 그 부동산의 가치를 정한다. 따라서 개발하려면 사용자의 마음을 읽는 것이 가장 중요하다. 기업 환경, 트렌드, 기술 등의 변화를 세심히 챙겨봐야 하는 이유다.
그렇다면 2022년에는 어떤 변화가 진행 중이고, 2030년 도시는 어떻게 바뀌어 있을까. 상업용 부동산의 주요 고객인 기업은 어떤 생각을 할까.
단언컨대 건물과 건물을 연결하는 이동 수단의 변화가 중요한 고려 요소가 되고 있다. 전기차의 보급률 확대, 자율주행 시스템의 상용화, 도심항공 모빌리티(UAM)의 도래 등이 공간 사용자의 삶을 새롭게 바꾸고 있기 때문이다.
전기차는 친환경 미래를 만드는 중요한 키(Key) 솔루션 중 하나다. 글로벌 전기차 시장의 연평균성장률(CAGR)은 29%에 달해 2030년 판매량은 3110만 대까지 증가할 것으로 예상되고 있다. 건물은 이제 전기차 충전소가 전체 설치된 주차면이 필요할 것이고, 이를 위한 대규모 수전 획득도 있어야 할 것이다.
또한 자율주행 시스템이 상용화할 것을 대비해 자율주행 전용 진입로와 지하 동선이 생겨야 할 것이다. 상상해보자. 사람은 1층 자율주행차량 전용 하차 지점(drop off zone)에서 내리고, 자율주행차량이 전용 동선으로 스스로 주차한다. 다시 차량 이용 시 휴대폰 앱으로 호출하면 차량이 1층에 대기하고 있다. 이러한 발렛파킹 서비스가 있다면 건물 사용자의 삶은 더욱 편리해진다.
더불어 건물 옥상에 도심항공모빌리티(UAM)의 포트가 설치될 수 있다. 미래이동 수단인 도심항공기술은 이미 전 세계적으로 많은 기술 발전이 이뤄지고 있다. 실제 UAM이 활성화되면 인천공항에서 삼성동까지 10분 내 이동이 가능하다고 하니 이동체계에 획기적인 변화라고 할 수 있다. UAM 보급화가 이뤄지면 주요업무권역의 교통체증 해소에도 큰 도움이 될 것이다. 더군다나 도심지에 도로를 더 만드는 것은 사유지 보상과 민원으로 매우 어렵지만, 아직 하늘길은 공공의 소유다.
로봇과의 공존도 중요한 변화 중 하나다. 이미 네이버에서는 1784 신사옥을 통해 로봇과 사람이 공존하는 미래의 얘기를 현실로 가져왔다. 건물 내 모든 곳에 5G 브레인리스(Brainless) 로봇의 이동이 가능하도록 단차를 없앴고, 로봇 전용 엘리베이터를 통해 수직 이동도 가능케 했다. 사람은 본업에 집중할 수 있도록 하고 로봇은 위험하고, 노동집약적인 업무를 대신해 주는 것이다.
코로나19로 인해 생활 기반이 온라인 중심으로 재편된 점도 짚지 않을 수 없다. 온라인 소비가 더욱 활성화되면서 오프라인 매장에 대한 투자 수요는 데이터센터나 물류창고로 대체되고 있다. 기존의 리테일 사업자들도 오프라인 기반에서 벗어나 온라인 중심의 사업 구조로 빠르게 개편하고 있다.
모든 변화의 핵심은 네트워크 기반이라는 점에 주목해야 한다. 자율주행차, 로봇 등이 5G 통신망을 통해 데이터를 클라우드에 전송하고, AI는 클라우드에 수집된 모든 데이터를 분석하고 학습해 최선의 판단을 내린다. 변화를 뒷받침하는 인프라로 데이터센터의 중요성은 이루 말할 수 없다.
공간도 시대적 패러다임에 맞춰 유연하게 바뀌어야 한다. 미래의 이동수단, 네트워크와 통신, 친환경 기술이 적용된 상업용 부동산 개발을 고민해야 한다.
물론 앞에 열거한 변화를 공간에 적용하는 것은 쉽지 않을 것이다. 보급이 덜 된 기술을 사용하는 일이기에 시행착오도 생길 수 있다. 근시안적으로 수익률을 따진다면 실행이 어려울 것이다.
하지만 선도하는 기업은 눈앞의 이익 너머를 본다. 그리고 선도하는 기업이라서 더 나은 도전 환경을 갖추고 있기도 하다. 변화하는 기술을 적용하려면 넓은 공간과 예산적 여유가 필요하다. 따라서 조(兆) 단위의 대규모 개발 프로젝트여야 선제적인 투자가 가능하다. 현재 이지스자산운용은 마곡 원웨스트(가칭), 밀레니엄 힐튼, 서리풀 등 대규모 개발 프로젝트를 수행하고 있다.
패러다임을 바꿔 사람의 삶을 몇 차원 더 윤택하게 만드는 주체를 우리는 '리더십'을 가졌다고 말한다. 이지스자산운용도 혁신 기업들과 협력하며 삶을 개선하는 공간과 도시를 만들어내는 것이 목표다. 그것을 가장 잘할 수 있는 기업이야말로 리더십을 가진 주체로서 미래 트렌드를 주도해나갈 수 있을 것이다.
정리=민지혜 기자 spop@hankyung.com