서울 용산구는 역사적으로도 적지 않은 기간 동안 '외세가 주둔하던 지역'이라는 별명을 갖고 있습니다. 이는 용산구의 입지 가치를 뜻하는 것이기도 합니다.
용산은 우선 교통의 요지라는 위상은 지금도 변함이 없습니다. 서울발 KTX 노선이 용산역을 지난다는 점에서 지방 접근성이 매우 우수하고, 인천공항은 물론 광화문 등 구도심 중심지와의 접근성도 그렇습니다. 주거지로는 물론 중심업무지구로서의 미래가치도 상당히 높습니다. 이미 2000년대부터 용산역세권을 국제업무지구로 개발하는 사업이 대규모로 추진됐지만 불발됐습니다.
최근 서울시가 발표한 용산정비창 개발 청사진은 적지 않은 시간 동안 방치돼 왔던 핵심지를 다뤘다는 점에서 의의가 큽니다. 이번에 제시된 내용은 흥미로운 요소들을 여럿 담고 있습니다. 도시경쟁력을 지향하는 또 하나의 시도라는 점에서 매우 긍정적입니다. 올해 상반기에 발표된 '2040 서울 도시기본계획(안)'에서 제시된 '비욘드 조닝(beyond zoning)'을 보다 구체화한다는 점에 주목해야 합니다.
종전에 없던 '입지규제 최소구역'이란 개념은 기존 상업지역의 최대 용적률과 건폐율 등의 제한을 넘어서는 방안을 제도적으로 제시했습니다. 중심 사업지에서 고밀개발이 이루어지면 그만큼 공간효율성과 수익성 등이 늘어날 가능성이 커집니다. 동시에 40% 선의 기반 시설 비율을 적용함으로써 공공성을 확보한다는 컨셉은 도심에서는 새로운 접근입니다. 이는 토지 등의 공공기여를 높이는 대신 용적률 등을 대폭 완화해 민간사업자와 공공이 함께 윈윈(win-win)하는 결과를 목표한다는 것이기 때문입니다.
이렇게 만들어지는 건축물은 고층으로 계획되면서 랜드마크로서의 위상을 노릴 가능성이 높습니다. 이런 시도가 개별 건물이 아닌 더 넓은 사업지에 적용되면 건축물의 외관과 스카이라인 등으로 형성되는 도시경관의 개념으로 확장됩니다. 여기에 공공기여 등으로 확보되는 녹지생태 공간이 더해지면 도심에 빌딩과 녹지가 혼합된 숲이 조성될 수 있습니다. 적절한 정보통신기술(ICT)을 접목하고 차량흐름은 지하로 구축해서 혼잡도를 낮춘다는 등의 구상은 스마트도시라는 측면에서도 이상적입니다.
다만 민간 주도나 민관합동사업이 좋은 평가를 받기 어려운 시기인 등을 감안한 것인지 공공의 역할이 부지조성과 기반 시설 구축으로 설정됐기에, 공공기관이 공동시행자로서 사업을 추진한다는 내용은 보다 구체화할 필요가 있습니다. 사업성과 시간 흐름에 따른 미래가치가 담보된다면 오히려 공공이 일부 부지라도 자체 사업으로 진행하는 등의 방안이 결과물의 활용단계에서 공공성을 극대화할 수 있기 때문입니다.
물론 이번 국제업무지구가 모두 실현되기까지는 적지 않은 시간이 소요될 것입니다. 지금처럼 금리인상 추세가 가시화된 시점에서는 거대 프로젝트에 필요한 자금조달 비용부터 사업 주체에게 부담이 될 것입니다. 하지만 지역 호재는 어떤 식으로든 지역 가치로 연결되기에 이번 계획안도 지역 가치에 충분히 긍정적인 사안이며 이후 순차적으로 반영될 것으로 볼 수 있습니다.
업무와 주거, 상업 등 다양한 기능이 공존하는 다용도 복합개발로 융복합도시를 지향한다는 이번 사안은, 전체를 효율적이고 조화롭게 계획해야 한다는 원칙이 자못 원론답더라도 궁극적인 핵심 요소로 작용한다는 점이 중요합니다. 뿐만 아니라 지역 장점과 도시경쟁력의 성장을 추구하는 과정에서는 늘 새로운 시도들이 계속돼야만 성공 가능성을 높일 수 있다는 점도 항상 유의해야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
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