서울시가 최근 기반시설이 양호하고 개발 여력을 갖춘 역세권 주거지역(제2·3종 일반주거지역)도 준주거지역으로 용도를 상향해 역세권 복합개발을 할 수 있도록 했습니다.
민간 사업자는 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화해 복합개발을 할 수 있는 길이 열린 겁니다. 완화된 용적률의 50%는 공공기여를 통해 공공임대주택과 지역에 필요한 공공시설로 제공합니다. 서울시가 작년 '8·4 공급대책' 후속 조치로 '역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준'을 마련해 시행에 들어갑니다. 역세권 복합개발 지구단위계획 수립기준의 주요 내용으로 사업대상지 기준, 용적률 체계, 완화된 용적률 활용기준,건축 계획 기준 등을 담고 있씁니다.
위 사업이 얼마나 활발하게 진행될까요. 업계에서는 걸림돌이 많다는 지적이 나옵니다. 일단 땅값이 좀처럼 내려가지 않습니다. 토지주들이 개발 정보와 규제 완화를 알고 미리 땅값에 반영하기 때문입니다.
도심에 주거시설을 공급할 때 문제가 되는 것 중 하나는 주차장입니다. 도심은 일반적으로 용적률이 높습니다. 건물을 높게 짓습니다. 주차 공간도 깊게 파야 합니다. 여기서 지하로 깊게 팔수록 공사비가 많이 듭니다. 공사 기간도 더 늘어납니다.
최근 한 시행사는 주상복합아파트를 당초 지하 7층까지 파려고 했지만 지난해 이후 급등한 공사비와 공사 기간을 고려해 지하는 2층까지 조성하고 일부 주차장을 지상에 배치하도록 설계를 변경한다고 합니다.
이처럼 주차장이 사업성을 좌우하는 경우가 많습니다. 지자체 차원에서는 단기에 더 많은 주택을 공급하기 위해서는 주차 공간을 더 적게 짓도록 하는 겁니다.
현행 '주택건설기준 등에 관한 규정'에 제27조는 주차장 기준을 다루고 있습니다. "주택단지에는 주택의 전용면적의 합계를 기준으로 하여 다음 표에서 정하는 면적당 대수의 비율로 산정한 주차대수 이상의 주차장을 설치하되, 가구당 주차대수가 1대(가구당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 0.7대)이상이 되도록 해야 한다. 다만, 지역별 차량보유율 등을 고려하여 설치기준의 5분의 1(가구당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 2분의 1)의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군 또는 자치구의 조례로 강화하여 정할 수 있다"고 돼 있습니다. 소형 주택은 가구당 주차대수가 0.6대(가구당 전용면적이 30㎡ 미만인 경우에는 0.5대) 이상이 되도록 주차장을 설치해야 한다는 규정도 있습니다. 필요에 따라 도심 역세권에서는 주차장 규정 기준을 변경할 필요가 있다는 게 업계의 지적입니다.
업계에서는 도심 주거시설에 대한 주차장 문제를 해결할 대안으로 다양한 방안이 거론됩니다. 우선 도심 역세권에 짓는 주택에서는 1가구 1대 이상의 주차 규정을 따르는 게 아니라 별도 주차 규정을 두는 겁니다. 일단 차 1대가 주차할 수 있는 면적을 개별로 분양하는 겁니다. 차를 소유하지 않은 사람은 굳이 주차장이 필요 없습니다. 그런 사람한테는 주차면적만큼 저렴하게 집을 분양받을 수 있도록 하는 겁니다. 필요한 사람한테만 주차장을 제값 받고 분양하는 방식이죠. 주차장은 별도로 지자체에 넘겨 지자체가 운영하고 비용을 받는 것도 방법입니다.
김진수 기자 true@hankyung.com