이 기사는 06월 17일 08:24 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
“유럽 주택과 도시 물류 부동산에 관심을 가져볼만 합니다.”
부동산 투자회사인 패트리치아의 마디 모크레인 투자전략 및 리서치 헤드(사진)는 19일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “지금 같은 인플레이션 심화 환경에선 임대료 상승이 물가 상승보다 더 빠를 것으로 자신할 수 있는 투자 대상을 눈여겨봐야 한다”며 이같이 말했다.
패트리치아는 유럽을 중심으로 세계 26개 사업장을 운영하는 글로벌 실물자산 전문 투자회사다. 운용자산(AUM)은 약 500억유로(68조원)다.
모크레인 헤드는 러시아의 우크라이나 침공, 코로나19, 인플레이션 등 최근 악재에도 불구하고 부동산 투자 매력을 키우는 장기적인 추세에 주목했다. 그는 “글로벌 부동산시장이 러시아의 우크라이나 침공 이후 ‘건설비용의 증가’라는 부정적 변화에 직면했지만, 인플레이션 시대 ‘물가연동 임대료(the indexation of income) 상승’ 계약에 따른 수입 증대라는 긍정적인 요소 또한 부각되고 있다”고 강조했다.
이밖에 △인구 증가를 포함한 인구통계학적 변화 △도시화 △디지털 전환 △탈(脫)탄소 경영도 부동산 투자시장에서 매력적인 기회를 찾을 수 있는 변화로 꼽았다. 그는 “이커머스가 급성장하는 유럽 도시 물류(urban Logistics )가 특히 매력적”이라고 설명했다. 친환경 건물과 첨단 자재를 활용한 인프라 건설도 긍정적 추세의 예로 들었다. 식자재 중심의 도시 유통시설은 “물가 상승에 따른 식자재 가격 상승 부담을 소비자에게 전가할 수 있다”며 긍정적 투자 대상으로 꼽았다.
투자에 유의해야 할 자산으로는 임의 소비재(discretionary) 섹터를 제시했다. 소비자들이 크게 오른 생활비와 교통비, 에너지 비용 탓에 지출에 부담을 느껴 대형 쇼핑센터는 어려움을 겪을 수 있다는 분석이다. B급 오피스와 관련해서도 “임차인을 모셔 오기 위한 ESG(환경·사회·지배구조) 비용 부담이 커지고, 임대료를 올리는 데도 한계가 있다”고 설명했다. 유럽 프라임 오피스빌딩과 관련해선 “가격이 크게 떨어지진 않겠지만, 차입금리 상승 탓에 투자 수익률은 하락 압력을 받고 있다”고 분석했다.
그는 유럽 경제가 70년 만에 벌어진 전쟁 탓에 침체 위험에 빠져 있다고 진단했다. 그는 “인플레이션은 실질 가처분소득 감소를 가져오고, 중앙은행의 공격적인 금리인상을 유발한다”면서 “유럽에서도 러시아 가스와 석유 의존도가 높은 나라들의 경기 충격이 크다”고 말했다.
다만 다변화된 에너지원을 가진 독일이나 프랑스 등은 상대적으로 충격이 덜하다는 게 그의 평가다. 모크레인 헤드는 “어떤 투자 목적을 가졌느냐 어떤 도시냐에 따라 다르지만, 우량 자산을 찾는다면 튼튼한 경제 기반을 갖춘 독일·북유럽·프랑스·베네룩스가 좋아 보인다”고 말했다. 이어 “빠르게 회복하는 자산을 원한다면 영국이 주목할 만하고, 스페인과 포루투갈, 이탈리아 등 남유럽은 단기적으로 조심해야 할 때”라고 덧붙였다.
▶러시아의 우크라이나 침공은 유럽 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있나.
“두 나라의 충돌은 인플레이션(물가상승)을 심화시켰다. 그리고 자산운용업체로서 두 가지 현상에 주목하고 있다. 하나는 건설 비용의 증가, 다른 하나 물가연동 임대료(the indexation of income)에 관한 내용이다. 건설비용 증가는 부정적인 요소이고, 다른 하나는 부동산과 인프라 투자의 매력을 떠받치는 긍정적인 요소다.”
▶유럽에선 최근 어떤 위험이 가장 커졌다고 보나.
“경기 침체 위험이다. 인플레이션은 실질 가처분소득 감소를 가져온다. 중앙은행의 공격적인 금리인상도 유발한다. 화석 연료에 크게 의존하는 나라의 충격이 높다. 러시아 가스와 석유 의존도가 높은 나라들이다. 다변화된 에너지원을 가진 독일이나 프랑스 등과 비교해 중부와 동부 유럽이 더 큰 위험에 직면해 있다.”
▶부동산 투자 관점에서 긍정적인 추세를 찾는다면.
“유럽뿐 아니라 전 세계적 추세인데, 인구 증가를 포함한 인구통계학적 변화들이다. 더 많은 인프라와 주택, 오피스, 물류, 유통시설이 필요하다는 뜻이다. 또 다른 긍정적 변화는 도시화다. 코로나19 충격에도 꾸준히 많은 사람을 모으는 도시가 존재한다. 디지털 전환도 긍정적이다. 스마트 도시와 스마트 건물 건설 전략에 적용하고 있다. 마지막, 네 번째로 긍정적인 추세는 탈(脫)탄소다. 투자에 있어 ESG의 고려는 안전한 사회와 미래를 위한 우리의 기본 전략이다.”
▶반대로 부정적인 추세는 무엇인가.
“인플레이션은 이미 큰 위험으로 다가왔고, 탈(脫)세계화도 맞닥뜨리고 있다. 대세(mega trends)는 미국과 중국의 긴장, 공급망 위험이다. 과거의 적시 생산(just-in-time) 방식에서 공급망 위험을 제거하는 예비용 생산(just-in-case) 방식으로 전환이 이뤄지고 있다. 새로운 전염병의 대유행도 빼놓을 수 없는 위험이다.”
▶지금과 같은 인플레이션, 고금리 상황에선 어떤 부동산 자산이 매력적인가.
“이런 상황에선 임대료 상승이 (물가 상승보다) 더 빠를 것이라고 자신할 수 있는 투자 대상을 눈여겨봐야 한다. 현재 우리 관점에서 가장 가치 있는 자산은 주택이다. 그다음은 도시 물류(urban Logistics )다. 도시 물류는 이커머스가 급성장하는 유럽이 매력적이다. 마지막으로 식자재 중심의 도시 유통시설을 긍정적으로 바라보고 있다. 물가 상승에 따른 식자재 가격 상승 부담을 소비자에게 전가할 수 있기 때문이다.”
▶피해야 할 부동산은?
“임의 소비재(discretionary) 섹터다. 대형 쇼핑센터는 어려움을 겪을 수 있다. 소비자들이 크게 오른 생활비와 교통비, 에너지 비용 탓에 지출에 부담을 느낄 것이기 때문이다. B급 오피스도 우려하는 분야다. 임차인을 모셔 오기 위한 ESG 관련 비용 부담이 커질 전망이다. 임차인에게 더 많은 임대료를 요구하는 데도 한계가 있다.”
▶한국의 프라임 오피스빌딩 가격이 사상 최고다. 유럽은 지금 어떻고, 앞으로는 어떨 것 같나.
“프라임 오피스 투자 수익률이 하락 압력을 받고 있다. 가격은 코로나19 이후 회복세지만, 차입 비용이 올라간 탓이다. 지금 매수하는 투자자는 앞으로의 임대료 상승이 차입 이자 비용 상승을 상쇄할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 패밀리오피스처럼 장기적인 관점에서 접근하는 투자자는 차입 없이 100% 보통주로 오피스빌딩을 매입하기도 한다. 당장은 투자 수요가 다소 위축되는 분위기지만, 그렇다고 큰 충격은 없을 것으로 믿는다.”
▶패트리치아의 위험 관리 노하우를 듣고 싶다.
“코어(우량) 자산에 투자할 땐 차입 이자 비용의 변화(위험)에도 안정적인 수익을 낼 수 있도록 금리 완충 구간(buffer)을 설정하고 있다. 임대료 상승에 자신감을 가질 땐 변동금리로 차입하기도 한다. 훗날 차입 구조를 (장기 고정금리로) 바꿀 때까지 기다리는 전략이다. 가치 부가(value add) 전략의 경우 선(先) 자금조달과 선 자재 조달에 공을 들인다. 다양한 위험을 지닌 부동산이라면 매도자와 가격 인하 협상을 벌이기도 한다.”
▶자산 분류로서 현재 부동산 투자의 매력은 어디에 있나
“주식과 채권으로 짠 포트폴리오를 다변화할 수 있다는 데 있다. 특히 지금 같은 상황에선 인플레이션 헤지 효과까지 제공할 수 있다. 같은 위험 대비 높은 고정수익을 기대할 수 있는 포트폴리오, 혹은 자본차익에 초점을 맞추는 전략 등으로 위험 대비 수익 관점에서 더 나은 포트폴리오 구성을 돕고 있다. 양복 재단사처럼 고객에게 맞춤형 전략을 개발하는 셈이다.”
▶인플레이션과 금리상승 시점에 유럽 국가별로 매력도를 평가한다면.
“어떤 투자 목적을 가졌느냐에 따라 다르다. 우량 자산이라면, 튼튼한 경제 기반을 갖춘 독일, 북유럽, 프랑스, 베네룩스가 좋다. 경기 방어적 성격을 지닌 나라들이다. 빠르게 회복하는 시장을 원한다면 영국이 주목할 만하다. 중부와 동부 유럽은 다소 주의해야 한다. 스페인과 포루투갈, 이탈리아 등 남유럽은 단기적으로 더 조심해야 한다.”
▶ESG는 부동산 금융 산업에 어떤 변화를 가져오고 있나.
“부동산과 인프라 산업은 탄소 배출 비중이 높은 만큼 환경에 책임을 져야 한다. 우리도 유엔 사회책임투자(PRI) 최고 점수(five stars)를 받으려 하고 있다. 동시에 사회와 환경에 미치는 영향을 최대한 측정하려 애쓰고 있다. 투자의 결과를 궁금해하는 고객과 주주를 위해서다. 우리가 어떤 영향을 미치고 있는지를 최대한 측정해 보고하는 게 목적이다. 이런 노력은 전체 산업에 큰 변화를 가져올 것이다. 그렇게 하지 않는 자산운용사는 결국 고객을 놓치게 될 것이다.”
이태호 기자 thlee@hankyung.com