이 기사는 04월 14일 08:33 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
올해 서울 오피스시장의 가장 큰 매물인 여의도 IFC 인수전이 매각 시작 6개월만에 끝이 보이고 있다. 몸값만 4조4000억원에 달하는 초대형 거래에다 토지 소유권 없이 장기 임차권으로 이뤄지는 거래라 시장에서 뜨거운 관심을 보이고 있다.
14일 투자은행(IB)업계에 따르면 IFC를 소유한 브룩필드자산운용과 매각 주관사인 이스티딜시큐어드가 오는 15일 IFC 매각 3차 입찰을 진행한다. 최종 후보는 미래에셋자산운용과 이지스자산운용-신세계프로퍼티 컨소시엄이다. 3차 입찰 후 이르면 다음주, 늦어도 이달 중 우선협상대상자가 발표될 것으로 알려졌다.
IFC는 지난해 11월 매물로 등장했다. 이후 같은 해 12월 말 1차 입찰, 올해 3월 2차 입찰이 진행됐다. 일반적인 부동산 매각이라면 1차, 혹은 2차에서 거래가 마무리되지만 매각 규모가 4조원을 넘어서는 대형 거래라 국내에서는 흔치 않은 3차 입찰까지 진행하는 것으로 보인다. 1차, 2차 입찰에는 5~6곳의 컨소시엄이 참여했다. 이 중 2곳이 3차 입찰에 참여하게 됐다.
3차 입찰은 당초 공개된 예정일인 4월 29일보다 2주 가량 당겨진 일정이다. 입찰일이 빨라진 이유에 대해서는 여러가지 설명이 나온다. 사실상 거래 구조, 자금조달 능력, 향후 IFC 운영방안 등 모든 검증은 2차 입찰에서 대부분 이뤄진만큼 3차 입찰을 굳이 길게 가져갈 필요가 없다는데 합의가 이뤄진 것으로 보인다.
여기에 지난해 1차 입찰부터 5개월 가량 이어진 매각 일정에 담당자들의 피로도가 쌓이고 있다고 전해진다. 입찰 일정이 길어지면서 당초 예상하지 못했던 변수들이 등장하고 있어서다.
무엇보다 시중 금리가 빠르게 치솟고 있는 것이 입찰 일정을 당긴 이유로 꼽힌다. 이미 프라임 오피스 건물에 대한 선순위 대출금리는 4%대를 넘어서고 있다. 브룩필드가 2019년 자본재조정을 위해 진행한 리파이낸싱에서 선순위 금리는 3%, 중순위 메자닌은 5%였다.
한 자산운용사 관계자는 "3월 입찰 당시 인수 후보들이 생각했던 대출 금리에 비해 금리가 상당히 많이 올랐다"면서 "4월 초에 비해 5월 금리가 더 오를 것으로 예상되는 만큼 최대한 빨리 거래를 마무리짓는게 부담이 적을 것"이라고 말했다.
3차 입찰에서 자금조달 능력을 평가하기도 현실적으로 어렵다는 판단도 작용했다. 인수 자금을 댈 기관투자자들로부터 금융참여의향서(LOI)를 받아야 하지만 대부분의 기관투자가들이 "우선협상자가 선정된 후 LOI를 제출하겠다"는 입장을 보이고 있다.
한 연기금 담당자는 "지금 최종 후보 둘 중 어디가 될지 모르는 상황에서 한 쪽만 선택해 LOI를 제공할 수 없다"면서 "두 곳 중 우선협상자가 된 곳에 자금을 제공할 계획"이라고 설명했다.
여의도 IFC는 오피스타워 3개동, 콘래드호텔, IFC몰로 구성돼 있다. 2016년 브룩필드자산운용이 2조5500억원에 통으로 매입했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com