정부는 2020년 ‘7·10 부동산 대책’으로 다주택자와 법인의 주택 취득세율을 대폭 인상했다. 다주택자와 법인의 주택 투기 수요를 차단하기 위해서다. 이에 따라 2020년 8월 12일부터 1가구가 2주택 이상을 취득하면 주택 수에 따라 취득세가 중과세된다. 상담을 하다 보면 관련 규정을 몰라 무거운 취득세를 내는 경우를 종종 본다. 집을 살 때 주의해야 할 취득세 규정을 살펴본다.
첫째, 주택의 부속 토지만 소유·취득할 때도 주택을 소유·취득하는 것으로 봐 주택 취득세율을 적용한다. 주택 부수 토지의 일부 지분만 있더라도 다른 주택을 취득할 때 취득세가 중과세될 수 있으므로 주의해야 한다. 무주택자가 시골에 있는 부모님 주택의 토지 지분 일부를 증여받았다면 이후 조정대상지역 주택을 취득할 때 취득세가 중과세될 수 있다.
둘째, 조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔도 취득세 주택 수에 포함된다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권·분양권·오피스텔은 취득세 중과세 판단 때 소유 주택 수에 가산한다. 이런 입주권·분양권·오피스텔을 갖고 있다면 다른 주택을 살 때 취득세가 중과세될 수 있다. 다만 2020년 8월 11일 이전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 주택 수에 포함하지 않는다. 여기서 오피스텔은 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 말한다. 업무용으로 재산세를 내는 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.
셋째, 분양권은 분양권 취득 당시의 주택 수에 따라 취득세 중과세가 결정된다. 분양권 자체에는 취득세가 없다. 분양권을 취득할 때는 취득세를 납부하지 않고, 아파트가 준공돼 잔금을 완납할 때 비로소 주택에 대한 취득세를 납부한다. 이 때문에 분양권을 취득할 때는 취득세에 대해 크게 생각하지 않는 경우가 많다. 하지만 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득하면 분양권 취득 당시의 가구별 주택수에 따라 향후 아파트의 취득세 중과세가 결정된다. 가령 1가구 3주택자가 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하면 분양권으로 취득하는 아파트는 12%로 취득세가 중과세된다. 분양권 취득 시점의 주택 수에 따라 취득세율이 결정되므로, 완공 시점까지 보유 중인 주택을 모두 처분하더라도 취득세 중과세를 피할 수 없다.
반면 다주택자라도 취득세가 중과세되지 않거나 감면받을 수 있는 주택도 있다. 대표적으로 공시가격 1억원 이하 주택(정비구역, 사업시행구역에 소재한 주택은 제외)은 취득세가 중과세되지 않는다. 또 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 자가 주택건설을 위해 멸실할 목적으로 취득하는 주택도 중과세를 적용하지 않는다. 하지만 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 경과할 때까지 주택을 멸실하지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축해 판매하지 않은 경우는 제외한다.
한편 생애최초주택 구입자에 대한 취득세 혜택도 있다. 2023년 12월 31일까지 생애 최초로 주택을 구입하면 취득가액 1억5000만원 이하 주택은 취득세를 100% 면제하고, 1억5000만원 초과~3억원(수도권은 4억원) 이하 주택은 취득세의 50%를 감면해준다. 이 혜택은 본인과 배우자의 합산소득이 7000만원 이하인 경우에만 받을 수 있고, 취득일로부터 3개월 이내 해당 주택에 전입하지 않거나, 3년 이상 실거주하지 않고 처분 또는 임대하면 감면받은 취득세가 추징된다.
또 신규 분양주택을 임대주택으로 등록해도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택(아파트 제외) 또는 오피스텔을 최초로 분양받아 잔금을 치른 후 60일 이내에 임대주택으로 등록하면 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 이때 당첨된 분양권을 매수하는 경우에도 최초 분양으로 봐 취득세 감면이 가능하지만, 조합원 입주권을 매수한 경우에는 안 된다. 최초 분양이 아닌 기존 주택을 구입하는 경우에도 취득세가 감면되지 않는다.
이승현 진진회계법인 대표