부동산 세금은 마치 살아 있는 생물 같다. 시장 상황에 따라 시시각각 바뀌기 때문이다. 특히 양도소득세 비과세 관련 세법은 수시로 바뀌어 변경 내용을 모르면 큰 손해를 볼 수도 있다. 올해부터 달라지는 비과세 관련 주요 개정사항을 살펴본다.
1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 적용받으려면 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 또 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 실거주해야 비과세가 가능하다. 그런데 최근 개정된 소득세법 시행령에 따르면 직전 임대차계약 대비 임대료를 5%를 이내에서 인상하는 상생임대인에게는 비과세 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 규정을 신설했다. 구체적으로 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 맺고 2년 이상 임대하면 해당 임대기간 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 간주해 비과세 거주기간을 계산한다. 다만 임대개시일 당시 해당 주택의 공시가격이 9억원 이하고, 1세대가 1채의 주택만 소유해야 한다. 또 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년6개월 이상인 경우에 혜택을 받을 수 있다.
2022년 이후 취득한 조합원입주권을 비과세 받으려면 2022년 이후 취득한 분양권을 보유하지 않아야 한다. 종전에는 1세대 1조합원입주권(관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 요건을 충족하는 기존 주택을 소유한 세대가 관리처분계획으로 인해 취득한 입주권에 한함) 보유자가 입주권을 양도할 때는 다른 분양권이 있어도 비과세가 가능했다. 하지만 세법개정으로 2022년 이후 취득하는 입주권부터는 입주권 양도일 현재 다른 분양권을 보유하지 않아야 비과세가 가능하다. 다만 납세자의 예측가능성을 고려해 2022년 1월 1일 이후 취득하는 입주권과 분양권부터 강화된 규정이 적용된다.
따라서 2021년 이전에 취득한 조합원입주권은 여전히 분양권이 있더라도 비과세가 가능하고, 2022년 이후 취득한 조합원입주권을 양도할 때도 2021년 이전에 취득한 분양권은 주택 수에서 제외된다.
1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득한 경우 종전 주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있는 방법은 두 가지다. 첫째는 종전 주택을 취득하고 1년 넘게 지난 뒤에 입주권을 취득하고, 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 것이다. 둘째는 1주택자가 입주권을 취득하고 3년이 지나서 종전 주택을 양도하는 경우다. 신규 주택 완성 후 2년 내 세대 전원이 신규 주택으로 이사하고 1년 이상 계속 거주하는 것이다. 이때 종전 주택은 신규 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 내 양도하면 된다. 그런데 첫째 방법은 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤에 입주권을 취득해야 비과세를 받을 수 있는 반면 둘째 방법은 종전 주택 취득 후 1년 내 입주권을 취득해도 비과세를 받을 수 있어 과세형평이 맞지 않았다.
이에 세법을 개정해 입주권 취득 후 3년이 지나서 종전 주택을 양도하더라도, 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과한 뒤 입주권을 취득한 경우에만 비과세를 받을 수 있도록 요건을 강화했다. 다만 강화된 규정은 2022년 2월 15일 이후에 취득하는 입주권부터 적용되므로 그 전에 취득한 입주권은 종전처럼 1년 이상 경과 규정을 적용받지 않는다.
이승현 진진회계법인 대표