서울 대표적 재건축 단지인 송파구 '잠실주공5단지'가 재건축에 들어갑니다. 2015년 주민들이 재건축 계획안을 마련한 지 7년 만입니다. '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의안'이 수정 가결됐습니다. 이번에 통과된 내용을 살펴보면 '대로변의 일부 동이 주상복합을 포함한 50층'으로서 대부분 동은 35층 이하의 오피스텔과 아파트 등으로 알려져 있습니다.
'기존 35층 룰'을 넘어섰다는 점에서 이번 사안이 갖는 의미는 큽니다. 사업지 일부를 준주거지역으로 변경해 최고 층수를 기존보다 높였다는 것은 더욱 다양한 설계안을 적용할 수 있는 등의 장점이 될 수 있습니다.
예컨대 넓은 사업지에 35층룰을 적용받을 때와 비교해 스카이라인 등을 더욱 다양하게 계획할 수 있다는 것은 도시경관 측면에서도 유리한 내용입니다. 또한 조망권이 확보되는 고층부에 웃돈이 붙어 더 높은 가치로 평가받는다면 정비사업의 사업성을 높이는 요인이 됩니다. 이번 심의통과안이 선례가 돼 추후 타 정비사업지의 계획안에도 반영된다는 점도 중요합니다.
'잠실5단지'를 기점으로 서울 전역의 재건축이 급격하게 추진될 것으로 판단하기는 어렵습니다. 정밀안전진단같은 요건은 사소한 것으로 만들 만큼 강력한 규제인 '재건축 초과이익환수제'가 있어서입니다.
재건축 초과이익환수제가 적용되는 만큼 조합원들의 추가분담금은 늘어납니다. 이를 감당할 수 있는 정비조합들이 재건축을 진행할 가능성이 높겠습니다. 이 과정에서 초과 이익을 줄이려는 방법으로 재건축아파트의 공사비를 높여 고급화하는 조합이 늘어날 수 있습니다.
이런 단지들은 완공 후 가격도 자연스레 올라갑니다. 재건축 이후 지역별 양극화도 심화한다는 얘기입니다. 무분별한 재건축을 억제해 아파트 가격 상승을 막는다는 재건축 초과이익환수제의 본래 취지가 무색해지는 것입니다.
다만 이번 사안을 계기로 '앞으로 모든 아파트를 50층 같은 고층으로 만들어야 한다'거나, '남산이나 한강이 건물에 가려서 안보이든 상관없이, 집이 없으면 건물을 높게 지어서 무조건 많이 공급하면 그만'이라는 식의 무지한 발언이 제기되는 일은 없었으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
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