이 기사는 01월 28일 14:50 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
“이커머스의 성장으로 투자자들의 주목을 받던 물류 부동산 및 인프라 자산이 코로나바이러스감염증(코로나19)의 영향으로 더 각광 받고 있습니다. 핵심 자산들의 가격은 많이 오른만큼 니치 마켓으로 눈을 돌려볼 필요가 있습니다.”
독일 베를린에 본사를 둔 부동산 투자 전문회사 DLE그룹의 킬리안 말러 물류부문 대표는 “독일에서는 물류 인프라에 대한 수요가 강한 반면 각종 규제와 토지 부족으로 공급은 제한적인 상황”이라며 “임대료 상승 압력으로 작용하고 있어 투자자들에게는 좋은 투자기회”라고 말했다. 한국경제신문과 가진 이메일 인터뷰에서다.
그는 “핵심 지역의 대형 물류 인프라는 이미 자산가격이 높아져 임대수익률이 낮아진 상황”이라며 “도심의 소형 물류창고 및 공장으로 눈을 돌려볼만 하다”고 말했다.
DLE그룹은 25억 유로의 자산을 운용하는 부동산 전문 대체자산 운용사다. 말러 대표(매니징 파트너)는 물류 부동산 및 인프라 투자 전문가로 15년 이상의 경험을 가지고 있다. DLE 합류 전 유럽계 부동산 투자회사 파트리지아에서 물류 펀드 운용을 이끌었다. DLE의 물류부문은 독일 전역에 걸쳐 11개의 물류 자산을 보유하고 있다.
다음은 말러 대표와의 일문일답.
▶독일 물류 섹터의 시장 상황을 어떻게 보고 있습니까?
“지난해에 이어 올해도 독일 내 물류 자산에 대한 투자자들의 강한 수요를 확인하고 있습니다. 이커머스의 성장이 코로나 영향으로 더욱 가속화되었죠. 지난해 1분기~3분기동안 유통 회사들의 매출 성장 중 50%는 이커머스에 기인합니다. 특히 음식 배달이 성장을 견인했습니다.
공급망의 혼란도 물류 인프라에 대한 시장의 수요를 견인해 왔습니다. 물류 자산을 직접 보유하고 있거나 장기로 임대하고 있는 것이 경쟁 우위라고 기업들이 인식하고 있죠. 기업들은 올해도 치솟는 물류 비용을 관리하기 위해 더 많은 공간을 임대하려고 할 것으로 보입니다.
독일에서는 물류 자산에 대한 강한 수요에 비해 공급이 부족합니다. 토지의 부족에서 기인하는 구조적 문제입니다. 새로운 물류센터를 개발하기 위한 허가를 받는 것이 더욱 어려워지고 있습니다. 임대료 상승 압력으로 작용할 수 밖에 없죠.
독일 내 5개 도시의 프라임 물류센터 임대료는 2021년 평균 4.6% 상승했습니다. 도심 지역에 대형 트럭이 들어오는 것을 막는 새로운 규제들도 생겨나고 있습니다. 우리는 도시 내 소형 물류센터나 공장 단지의 수요가 늘어날 것으로 보고 있습니다.”
▶물류 자산 중에 특별히 어떤 섹터가 유망하다고 보시나요?
“지난해 독일에서 100억 유로 이상의 물류 자산 거래가 있었습니다. 2022년에는 더욱 늘어날 것으로 봅니다. 강한 수요로 독일내 산업 및 물류 부동산의 가격이 높아져 자산 가치 대비 임대수익률이 작년 3분기말 3.2%로 축소됐습니다. 이는 올해도 지속될 것입니다.
그래서 저희는 도심 소형 물류센터 및 공장 자산을 유망하게 보고 있습니다. 5~6%의 임대수익률로 프라임 물류 자산에 비해 2~3% 포인트의 프리미엄을 기대할 수 있습니다.”
▶도심의 소형 물류센터 및 공장은 정확히 어떤 자산인가요?
“다양한 업체들이 물건을 만들기도 하고 소비자에게 배송하기 전 마지막 물류창고로 활용하기도 하는 다기능 부동산입니다. 투자자 관점에서 매력적인 이유는 임차인을 다변화할 수 있다는 점입니다. 하나의 임차인에 의존하는 물류 창고에 비해 임차인 리스크가 적죠. 시장 사이클에 따라서 임대료를 조정하기도 용이합니다. 물론 운용사 입장에서는 단독 임차인을 관리하는 것보다 조금 더 관리가 어렵지만 투자자 수익 측면에서는 더 유리합니다.
전통적으로 물류 자산에 대한 투자는 하나의 임차인이 사용하는 핵심 지역 자산들에 집중되어 있었습니다. 하지만 이제 그런 자산들의 가격이 많이 높아졌기 때문에 도심의 소형 물류센터 및 공장으로 관심을 돌리는 것을 투자자들에게 추천하고 있습니다.”
유창재 기자 yoocool@hankyung.com