"집 한 채 가진 분들이 팔아봤자 얼마나 팔겠어요. 비과세 기준 상향을 기다리던 기존 매물만 나오는거죠." 양도소득세 비과세 기준 상향 소식에 서울 구로구 구로동 중개업소 관계자는 "세법 개정을 기다리며 잠시 멈췄던 기존 매물 거래가 정상화될 조짐은 보인다"면서도 추가적인 매물이 대폭 늘어나긴 어려울 것이라며 이 같이 말했다.
동작구 신대방동 중개업소 관계자도 "1주택자가 집을 팔면 어디로 가겠느냐"며 "갈아타기 문의는 늘고 있다. 그간 주춤했던 주택 갈아타기가 다소 원활해지는 정도 변화만 있을 것"이라고 내다봤다.
정부가 8일(내일)부터 전격적으로 시행하는 양도세 비과세 기준 상향에 대해 시장에서는 시큰둥한 반응이다. 정부가 당초 기대했던 시장의 매물이 늘어나고 집값이 내려가는 효과를 예상하는 목소리는 드물었다. 다만 매매가 진행중인 계약건에 대해서는 잔금을 빠르게 치를 수 있을 것으로 보고 있다.
1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향 조치가 8일 시행된다. 정부는 7일 정부서울청사에서 제53회 국무회의를 열고 양도세 비과세 기준을 시가 9억원에서 12억원 이하로 상향하는 내용을 담은 소득세법 개정안의 공포일을 8일로 확정했다. 이 개정안은 법 공포일부터 시행된다. 지난 2일 국회에서 개정안이 통과되고 6일 만에 법안이 시행되는 진기록을 남긴 것인데, 양도세 비과세 기준 상향 조치 시작일이 모호해 시장에서 빚어진 혼란을 최소화하기 위함이었다.
이번 개정안 시행으로 당장 8일 양도분부터 1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준 상향조치가 적용된다. 실거래 양도가격이 12억원 이하면 비과세 혜택을 주고, 12억원을 넘으면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유특별공제를 빼 과세표준을 산출한 뒤 6∼45%의 세율을 곱해 양도소득세를 결정한다. 양도 기준일은 등기일과 잔금청산일 중 빠른 날이다. 일반적으로 잔금청산일이 등기일보다 빠르다.
당정은 이번 세법 개정으로 세금을 대폭 절감할 수 있는 만큼, 시장의 대기 매물이 해소될 것으로 기대하고 있다. 가령 2년 전 6억5000만원에 취득한 아파트를 12억원에 되판다면 현행 '9억원' 기준 양도세는 지방소득세를 포함해 3507만원에 달하지만, 비과세 기준이 12억원으로 상향되면 한 푼도 내지 않게 된다. 8억원에 산 아파트를 2년 뒤 15억원에 되파는 경우에도 현행 기준으로는 약 9540만원을 세금으로 내야 하지만 개정안에서는 3620만원 수준으로 절반 이상 줄어든다.
올해 서울 매매 거래량은 지속 감소한 바 있다. 서울부동산광장에 따르면 올해 아파트 거래량은 1월 5796건을 기록한 이후 10월 2306건까지 줄었다. 1~10월 누적 거래량은 3만9876건에 그쳐 2012년 같은 기간의 3만2970건 이후 9년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.
이번 세법 개정으로 비과세 대상에 포함되는 주택은 전국 42만채에 달한다. 기재위 전문위원실의 '2021년 전국 및 서울 공동주택 가격분포' 자료에 따르면 올해 전국에서 기준 시가 9억원 초과 12억원 이하 주택은 42만4381채다. 이 가운데 절반을 넘는 24만7475채가 서울에 있다. 당정이 매물 증가를 기대하는 이유다.
다만 일선 중개업소들은 이번 조치로 매물이 늘어날 조짐은 보이지 않는다고 입을 모았다. 성북구 하월곡동 중개업소 관계자는 "이 일대 분위기는 차분한 편"이라며 "기존 갈아타기 수요 정도만 있고 세금 완화에 따라 집을 옮기겠단 수요자는 적은 편"이라고 했다. 강북구 미아동 중개업소 관계자도 "아직 잠잠한 편이다. 이제 막 결정된 부분이기 때문에 당분간은 수요자들도 시장 상황을 지켜볼 것으로 예상된다"고 전했다.
전문가들 역시 공급 개선 효과를 기대하긴 어렵다고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "1가구 1주택자가 파는 집은 대부분 갈아타기 수요이고, 취득세 등은 그대로이기에 거래 활성화에는 한계가 있다"며 "부동산 거래를 활성화하려면 다주택자 양도세의 현격한 완화가 필요하다"고 지적했다.
함영진 직방 빅데이터랩실장도 "드라마틱한 효과는 기대할 수 없다. 다주택자의 잉여주택 거래를 유발하는 것이 중요한데, 다주택자 양도세 장기보유특별공제 혜택 추가나 규제지역 다주택자 양도소득세 중과 인하는 언급되지 않고 있다"고 꼬집었다.
강영훈 '붇옹산의 부동산 스터디' 카페 대표는 이번 조치를 매물 공급이 아닌 세제 정상화 관점에서 봐야 한다고 조언했다. 그는 "서울 아파트 중위가격이 10억원을 기록했다. 이번 조치는 세금 제도가 시장 상황에 맞게 정상화된 것"이라며 "시장 공급 상황이 나아지는 효과를 기대하는 것은 어렵다"고 설명했다.
오세성 / 이송렬 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com