신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 4차 대유행을 맞이하고 사회적 거리두기 4단계를 계속 유지하고 있습니다. 때문에 상가나 호텔, 오피스의 경우, 공실률이 급증하는 경우가 많이 나오고 있다고 합니다. 상가의 경우 비대면 문화의 확산으로 이커머스가 대세가 됐습니다. 음식점의 경우 음식배달이 급증하면서 공유주방 등은 오히려 대박이 났다고 합니다.
코로나 사태가 내년쯤 끝난다고 가정할 때 경기는 예전과 같이 다시 살아날까요. 글쎄요. 그럴 가능성이 높지 않습니다. 외국인 관광객이 다시 돌아오면 주로 명동, 이태원, 홍대, 강남 정도만 오프라인 상가가 다시 살아날 가능성이 있습니다. 하지만 서울이나 수도권의 대부분 지역들은 지금보다 크게 나아질 것이 없을 것 같습니다.
예전에는 부동산을 개발할 때 '입지'가 가장 중요하다고 했습니다. 지금은 네이버 블로그를 보고 찾아다니기 때문에 입지는 정말 대규모 역세권이 아니면 큰 도움이 안됩니다. 오피스의 경우는 서울에 도심 재개발할 때 프라임급으로 재탄생하는 경우가 많습니다. B·C급 오피스는 공실이 계속 늘어날 가능성이 높습니다.
호텔도 별 수 없습니다. 서울의 5성급 호텔 상당수가 주상복합부지로 팔려 이미 철거공사를 하는 곳이 늘었습니다. 아예 문을 닫고 있는 곳도 많습니다. 외국인 관광객이 빠르게 돌아오면 다시 필요하겠지만, 지금 상황이면 관광객이 많이 찾는 곳이 아니라면 회복될 가능성이 높지 않습니다. 이미 국내에 에어비엔비 같은 공유숙박이 규제가 일부 완화돼 '도시민박업'만 신청하면 개인 주택의 빈방도 빌려줄 수 있는 세상이 되었으니까요.
서울에는 청년이나 신혼부부를 위한 임대주거 수요는 많이 있습니다. 가능하면 저렴한 비용으로 주거를 해결하고 열심히 돈을 모아 사전청약 등을 통해 내 집 마련을 해야하고, 사전청약 당첨이 되어도 본청약 및 입주할 때까지는 임대로 거주를 해야 하니까요.
정부에서는 지난달 26일부터 '비주택 리모델링 임대주택자금 지원'이라는 제도를 전격시행하고 있습니다. 비어있는 상가나 오피스, 호텔 등을 리모델링해 '공공지원 민간임대주택'으로 공급을 하면 호당 최대한도 7000만원 이내에서 건물의 가치에 대한 복성식 평가금액과 리모델링에 필요한 금액 중 적은 금액을 기준으로 대출해 줍니다. 지원받아 리모델링 한 건물은 '공공지원민간임대주택 임대조건'을 준수해 운영하면 됩니다.
문제는 비주거시설을 '민간임대주택법'에 따른 주택이나 오피스텔 등 준주택으로 전환해야 하는데, 오피스나 상가 등은 각 층의 화장실이 한 곳에 몰려있다보니 모델링 수준이 거의 재건축 수준이 된다는 점입니다. 그래서 요즘 전세계 청년이나 신혼부부들에게 뜨고 있는 공유형주거(국내는 쉐어하우스, 해외는 코리빙)로 리모델링 합니다. 기간도 한 두달이면 되고, 임대주택사업자로 등록하면 각종 혜택도 받을 수 있습니다.
해외의 경우 영국 런던의 대표적인 공유주거를 보면 대형 건축물에 8㎡(2.5평) 방을 제공하고 침대와 책상만 제공합니다. 자그마치 540여실이 있고 거실, 화장실, 욕실, 부엌 등은 전부 공유형으로 운영합니다. 일본의 경우도 이런 공유형 주거가 발달되어 있습니다. 공유형 주거만을 검색하는 사이트가 별도로 있습니다. 미국에서도 공유오피스로 유명한 위워크에서 '위리브' 라는 공유주거사업을 시작했고, 중국에서는 샤오미가 중국전역에 이런 공유형 주거 사업을 하고 있습니다.
국내에서도 SK디앤디에서 성수동에 에피소드성수 시리즈를 공급해서 많은 관심을 끌고 있습니다. 인테리어는 물론 주거트랜드까지 청년이나 신혼부부들에게 딱 맞는 MZ세대를 위한 주거상품입니다. 결국 정부에서 비주택 리모델링 임대주택자금을 지원한다고 하더라도 오피스나 상가를 일반 오피스텔처럼 리모델링 하려면 엄청난 비용과 기간이 소요됩니다. 바로 이런 미래형 공유주거로 리모델링 한다고 하면 한 두달안에 서울에 엄청나게 많은 청년, 신혼부부용 임대주거가 만들어질 것입니다.
다만, 지금은 법이 애매합니다. 에어비앤비로 집을 빌려주는 것은 숙박업입니다. 생활형숙박시설도 숙박업으로 해야합니다. 공중위생보건법에 따른 것입니다. 그런데 똑같이 임대해 공유형 주거를 하면 주택임대업으로 분류됩니다.
지금은 빠른 시일내에 서울에 많은 임대용 주거공간을 공급해야만 전세난이 상당수 해결될 것입니다. 오피스나 상가를 비워두지 마시고, 이런 공유형주거로 리모델링 한다면 임대수익도 들어오고, 이 공유형주거를 위한 일자리창출도 엄청나게 많이 될 것으로 보입니다. 그런데 이런 좋은 제도가 발표되도 대부분의 오피스나 상가 건축주들이 활용을 못하니까 아쉬울 따름이죠.
지금부터라도 빨리 건축사사무소에 연락해서 공유형 주거로 리모델링 할 경우 설계 및 공사비 견적 받아보십시오. 공유형 주거를 직접 운영하시던지, 이미 운영하고 있는 업체를 통해 위탁하시던지 하시면 공실은 사라지고 바로 한두달이면 임대료도 받을 수 있습니다. 물론 많은 분들이 2025년까지 서울에 대규모 아파트 공급이 될 때까지 주거걱정 할 필요도 없어질 겁니다. 지금 빨리 확인해 보세요. 비워두는 것보다 훨씬 좋지 않나 싶습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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