≪이 기사는 03월22일(03:00) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
코람코자산신탁이 블라인드 펀드를 통해 운용하던 오피스 빌딩 세 채가 매각 절차를 시작한 지 3개월 만에 모두 새 주인을 찾았다. 코람코자산신탁이 직접 개발하거나 대대적인 리모델링 공사로 빌딩 가치를 끌어올렸던 자산들이라 이번 매각으로 큰 폭의 시세차익을 올릴 수 있었다는 게 업계의 평가다.
22일 금융투자업계에 따르면 서울 역삼동 ‘케이스퀘어 강남’ 빌딩을 운용하는 ‘코람코가치부가형리테일제3호 리츠’는 지난 18일 이사회와 주주총회를 열고 케이스퀘어 강남 빌딩의 매매 계약을 승인했다. 다음 달께 소유권 이전이 마무리되면 거래가 최종 마무리된다.
◆코람코자산신탁이 강남역 역세권에 직접 개발한 빌딩
서울 강남역 역세권에 자리 잡은 지하 5층~지상 13층, 연면적 1만587㎡ 규모인 이 빌딩은 2019년 3월 준공됐다. 공유 오피스 업체인 패스트 파이브와 성형외과 등이 입점해있다. 코람코자산신탁은 2017년 855억원의 사업비를 들여 리츠를 설립한 뒤 시행사 역할을 맡아 직접 토지를 매입하고, 빌딩을 개발했다.
케이스퀘어 강남 빌딩의 매수자는 일반 회사 법인으로 임대 수입 목적으로 빌딩을 매입한 것으로 알려졌다.
케이스퀘어 강남과 함께 시장에 내놨던 다른 두 빌딩도 최근 주인을 찾았다. ‘케이스퀘어 사당’ 빌딩을 운용하는 ‘코람코가치부가형리테일제4호 리츠’도 지난 15일 이사회와 주주총회를 열고 매매 계약을 승인했다.
서울 동작구 동작대로 59에 자리 잡은 이 빌딩은 지하 7층~지상 10층, 연면적 2만1471㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 이 빌딩의 매수자는 부동산 디벨로퍼(시행사)로써 자산을 매입한 후 재건축하려는 계획을 갖고 있는 것으로 전해진다.
◆밸류애드 전략 통해 수익률 향상
서울 노원구 중계동 학원 밀집지역에 있는 ‘케이스퀘어 중계’ 빌딩은 지난달에 매매 계약을 체결했다. 지하 4층~지상 8층, 연면적 1만70501㎡ 규모 빌딩으로 중소기업인 코켐이 인수했다. 코켐이 제시한 인수가는 710억원가량으로 코람코자산신탁은 이 빌딩의 매각으로 4년 만에 약 240억원이 시세 차익을 거둘 수 있게 됐다.
코람코자산신탁 관계자는 "이달 매매계약을 체결한 빌딩의 최종 매각 절차는 다음달께 마무리 된다"며 "아직 잔여 윤용 기간이 남았지만 지금이 매각 적기라고 판단해 매각 절차를 진행했다"고 설명했다.
케이스퀘어 강남?사당?중계 3개 빌딩은 모두 직접 개발이나 대대적인 리모델링 공사를 통해 자산 가치 향상을 추구하는 밸류애드(Value-add·가치부가) 운용 전략이 적용된 자산들이다. 케이스퀘어는 이 같은 전략이 적용된 자산들에 붙이는 코람코자산신탁의 자체 브랜드다.
◆2016년 국민연금과 교직원공제회의 1200억원 출자로 투자
최근 매각이 이뤄진 케이스퀘어 강남?사당?중계 빌딩과 지난해 7월 유수홀딩스에 1000억원에 매각된 케이스퀘어 신촌(서울 서대문구 창천동) 빌딩의 소유주는 모(母)리츠인 ‘코람코가치부가형리테일제1호 모리츠’다. 각각의 빌딩을 소유한 자(子)리치의 지분을 모리츠가 소유하는 방식이다.
모리츠의 주요 주주는 국민연금과 교직원공제회다. 국민연금이 54.17%, 교직원공제회가 37.5%의 지분을 갖고 있다. 국민연금과 교직원공제회는 함께 1200억원 규모의 블라인드 펀드를 설정한 뒤 이곳에 출자한 자금으로 모리츠에 투자했다.
블라인드 펀드란 구체적인 투자 대상을 정하지 않은 채 개괄적인 투자 전략과 투자 대상, 기대 수익률만을 정해놓고 미리 투자금을 모으는 펀드를 말한다. 우량 자산을 발굴하는 즉시 신속하게 투자에 나설 수 있는 게 장점으로 꼽힌다.
◆높은 매각 수익 올리며 블라인드 펀드 운용 역량 입증
업계에서는 국민연금과 교직원공제회의 출자를 받아 설정한 블라인드 1호 펀드가 이번 청산 과정에서도 좋은 성과를 내면서 앞으로 코람코자산신탁의 블라인드 펀드 분야 사업이 더 탄력을 받을 것으로 예상하고 있다.
코람코자산신탁은 이미 지난해 4월 교직원공제회(2000억원), 행정공제회(800억원), 경찰공제회(400억원), 군인공제회(400억원), 농협중앙회(400억원)의 출자를 받아 4000억원 규모의 블라인드 펀드 3호를 설립하는 등 블라인드 펀드 운용 분야에서 역량과 성과를 쌓아나가고 있다.
지난 2월에는 대한지방행정공제회가 조성한 3000억원 규모 블라인드 펀드의 운용사로도 선정됐다.
금융투자업계 관계자는 “최근 국내 부동산 자산운용업계에서는 블라인드 펀드 방식의 투자의 비중이 점차 높아지고 있다”며 “밸류애드 전략에 특화된 코람코자산신탁의 블라인드 펀드에 대한 업계의 관심이 높다”고 말했다.
홍선표 기자 rickey@hankyung.com