▶전형진 기자
전형진입니다
오늘은 이 기사 읽어보겠습니다
'전월세 신고제 4월부터 시범 실시, 6월 전국으로 확대'
▷관련기사 : 전·월세 신고제, 4월부터 일부지역 시범 실시…6월 전국으로 확대
얘기가 많았던 '임대차3법'이
원래는 전월세상한제와 계약갱신청구권 그리고 임대차신고제,
통상 전월세신고제라고 부르는데 이것까지 묶어서 임대차3법이라고 불렀었죠
이게 4월부터 일부 지역을 대상으로 시범 운영이 되고
6월부터는 전면 시행됩니다
잠깐 요약하면 임대신고제라는 건
매매할 때 실거래가신고를 하죠
그것처럼 전월세계약도 의무적으로 신고하는 게 이 제도의 핵심입니다
이게 반포동 래미안퍼스티지의 전월세 실거래신고 화면인데요
그동안 실거래가공개시스템에서도 이렇게 확인할 수 있었는데 뭘 더 신고하라는 것이냐,
사실 이게 의무사항이 아닙니다
중개업소나 임대인, 임차인 모두
신고를 의무적으로 하는 게 아니었기 때문에
확정일자가 신고된 것들만 이렇게 잡히는 것이었고
신고 자체를 의무화한다, 그런 내용입니다
참고로 매매 실거래신고는 2006년 도입됐고요
15년 만에 전월세계약도 의무적으로 신고하도록 되는 거죠
자 보시죠
16일 발표했던 2021년도 업무계획에서 이런 내용이 나왔습니다
사실 예고는 2018년, 2019년부터 했었고 법이 통과가 돼서 기반이 마련됐죠
그 법이 무엇이냐
관보를 보면 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부 개정안'이 그런 내용입니다
첫 번째, 임대차계약 당사자는
대통령령, 그러니까 시행령으로 정하는 금액을 초과하는 계약에 대해서
30일 안에 관청에 신고를 해야 하고
이 신고는 대통령령, 그러니까 시행령으로 정하는 지역에 적용한다
그러니까 일단 일부 지역의, 일부 금액대 이상에 대해서만
그런 계약들에 대해서만 의무적으로 신고하도록 하겠다는 내용입니다
이게 작년에 국토교통부에서 대상지나 금액대에 대한 용역을 진행했었고
아마 결과가 나왔을 것입니다
기사에 보시면 '구체적인 내용은 시행령 개정안을 입법예고한다'
국토부에서 마련해서 국무회의에서 통과가 되는 거죠
지자체와 협의해 시범지역을 선정하고
그런데 아무래도 강남3구에 전월세 수요가 많다 보니까
이들 지역이 시범지역이 될 수 있다, 이런 관측이 나오고 있고요
제가 전에 썼던 기사에서 이렇게 요약을 해봤는데
신고 의무는 누구에게 있냐
임대차계약의 당사자들, 그리고 공인중개사에게 있고요
내용은 뻔하죠
기간은 언제
30일 이내에 해야 합니다
지금 실거래신고도 60일 이내에서 30일 이내로 줄어들었죠
대상과 적용 범위는 아까 말씀드린 것처럼 시행령을 통해 정해질 가능성이 높고요
예를 들면 서울 어느어느 지역의 3억 이상의 전세계약에 대해선 반드시 신고해야 한다
그리고 허위신고를 하면 최고 500만원의 과태료를 낸다
이런 내용이 임대차신고제의 주요 내용입니다
이 표에 시행은 개정법 공포 1년 후라고 돼 있는데
이건 작년에 쓴 기사이기 때문에
아까 말씀드린 대로 4월 시범 시행, 6월 전면 시행
이렇게 받아들이시면 될 것 같고요
기사에서 설명하고 있죠
보증금과 월세 등 임대 조건이 바뀔 때도 신고를 해야 하고요
주거형 오피스텔은 어떻게 하느냐
당연히 신고하셔야죠
그런데 고시원이나 비주택처럼 전입신고를 할 수 없는 곳들은
일단 대상이 아니고요
그럼 왜 이렇게 할까요
지금 정부에서 임대차계약 현황을 파악하는 건 확정일자 신고 기준으로 취합하고 있습니다
아까 보여드렸던 실거래가신고시스템의 전월세계약 내역이
확정일자 신고를 끌어와서 여기에 입력한 것입니다
그러니까 전체 현황을 파악하는 데 한계가 있었다
왜? 의무사항이 아니었기 때문에
확정일자 신고 안 하는 분들도 계시죠
그럼 집계가 안 되는 것입니다
그런데 이런 식으로 의무적으로 시행하게 되면
지역별로 임대료 현황을 파악할 수 있게 된다
사실 계약갱신청구권과 전월세상한제가 들어왔지만
상한의 기준이 되는 전월세 시세를 어떻게 측정할 것이냐
그 자체에 대한 조사가 안 돼 있었어요
그런데 전월세신고제가 시행이 되면 지역별 임대료현황이 통계로 나오니까
파악하기가 더 쉬워지는 것이죠
그런데 문제는 뭐냐
결국 이것입니다
집주인들의 소득이 정확히 파악돼요
그러니까 사실 이건 임대소득에 대한 과세를 현실화할 수 있다는 이야기입니다
다른 기사를 같이 보시면
'임대소득 과세 본격화'
세무업계에선 이게 과세기반을 강화하기 위한 포석인 것으로 해석하고 있어요
잘 아시겠지만 2019년부터, 그러니까 2020년도 과세되는 종합소득세를 따질 때부터는
연 2000만원 이하의 임대소득에 대해서도 과세를 했습니다
그 전엔 비과세였고 2020년도 납부분부터는 단일세율로 과세하기 시작했습니다
단일세율로 분리과세한다는 건
자신의 다른 소득, 그러니까 근로소득 같은 것과 합산해서 적용하지 않되
일단 세금 자체는 과세하는 것입니다
그런데 누가 연 2000만원까지 버느냐
예를 들어서 1990만원을 버는 분인데 신고가 안 돼 있으면 집계가 안 될 수 있다는 거죠
그런 분들에 대한 임대소득 파악을 할 수 있다는 이야기입니다
우병탁 세무사가 이렇게 말씀하고 있죠
'그간 노출되지 않았던 500만 가구 가량의 소득이 노출될 것으로 보인다'
이렇게 되면 건강보험료 문제가 터집니다
'피부양자 자격을 박탈당해서 건보료가 급증하는 임대인들이 늘어날 수 있다'
소득이 없어야 하는데 넘어버리는 것이죠
그리고 '이렇게 증가한 세금을 다양한 형태로 임차인에게 전가하려는 움직임도 일어날 수 있다'
주택임대 유형은 월세와 전세, 두 가지가 있는데
1주택자가 그 한 채를 임대를 주고 있으면 과세하지 않습니다
그런데 2주택자부터는 조금 달라져요
2주택자가 한 채를 전세를 준다면 거기에 대해선 과세하지 않아요
그런데 월세를 돌리고 있는 경우 과세를 하고요
그게 연 2000만원을 넘을 경우엔 다른 소득과 합산과세를 하고
연 2000만원 이하일 경우엔 분리과세를 합니다
물론 전세도 3주택자부턴 과세합니다
이 과세방식은 간주임대료라고 해서 보증금을 월차임으로 환산합니다
이건 기획재정부에서 고시하는 평균이자율이 있는데 그것으로 계산합니다
어쨌든 이게 언제부터냐
관보에 보면 이렇게 나와 있죠
'이 법은 2021년 6월 1일부터 시행한다'
그러니까 종합해보면 4월부터 시범 실시를 하고 6월부터 전면 시행입니다
그런데 국토부에선 6월에 신고제를 시행하되
그것으로 취합한 정보를 공개하는 시기는 11월로 잡고 있습니다
일단 처음이니까 이 데이터의 정확성을 검증한다는 것이죠
주택정책관이 이렇게 말씀하셨습니다
'일단 4월엔 일부 시범지역을 대상으로 사전 시범운영을 하고
11월엔 이 정보를 시범 공개하는 것도 추진하겠다'
그러니까 사실상 2022년부턴 전월세신고제가 안착되는 것이고
말씀드렸다시피 신고 대상인 금액과 신고 대상인 지역은 시행령을 통해서
그리고 국무회의에서 통과되면 바로 적용됩니다
물론 얼마이고, 그리고 어디일지는 정해지지 않았습니다만
처음엔 일부 금액대, 일부 지역만 정해놨다가 나중엔 확장될 수 있으니까
임대인이든 임차인이든 주의깊게 지켜보시는 게 좋을 것 같습니다
오늘은 임대차시장에 또 다른 큰 변화를 가져오는 전월세신고제에 대해서 알아봤고요
다음 시간엔 더 좋은 정보로 돌아오겠습니다
감사합니다
기획 집코노미 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
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