정부가 서울 등 도심의 역세권과 준공업지역, 저층주거지의 고밀 개발을 속도감 있게 추진하기 위해 '도심 공공주택 복합사업'을 도입한다. 3년 한시로 공공주택특별법을 도입해 추진할 예정이다.
정부는 4일 이같은 내용의 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.
국토교통부가 신(新)개발모델로 내세운 방식은 '도심 공공주택 복합사업’이다. 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하게 된다. 이 사업을 통해 5년간 서울 총 11만7000호, 경기·인천 3만호, 지방 광역시 4만9000호 등 총 19만6000호의 주택을 신규 공급한다.
그동안 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지는 노후·슬럼화 등으로 방치되고 있다는 지적이 있었다. 이를 정부가 적극적으로 수용해 주택공급에 나선다는 방침이다. 토지주에게도 어느정도의 이익을 보장하고 수요자들에게는 공공분양 방식으로 공급한다.
정부는 '공공주택특별법'을 개정해 도심공공주택복합사업 유형을 신설한다. 공공주택특별법으로 추진되면 정부가 지구를 지정하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 주도적으로 개발 사업을 할 수 있게 된다.
토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH, SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안할 수 있다. 조합도 필요 없다. 예정지구 지정 1년 내 토지주 등의 3분의 2가 동의하면 사업이 확정된다.
이후 국토부·지자체는 검토를 거쳐 해당 지역에 대한 통합심의를 통해 인허가를 단축하는 '패스트트랙(Fast-Track)'을 가동하게 된다. 이들 지역에 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다. 용적률 인센티브에 따른 기부채납 비율은 15% 수준으로 정해졌다.
정부는 토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 이들에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선 공급권도 주기로 했다. 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세)이 도입된다.
토지주에게 보장한 추가수익 외 개발 이익은 공공이 환수한다. 환수하는 방식은 비용부담 능력 없는 실거주자의 거주수단 마련과 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 공익 목적으로 활용된다.
전체 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급한다. 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급하는 것을 원칙으로 한다.
사업 비용을 부담할 능력이 없는 실거주자에게는 이익공유형 주택이나 새로운 유형의 수익공유형 모기지를 공급한다. 이익공유형 주택은 분양가격의 일부만 지불하고 온전한 소유권을 확보하되, 이후 처분할 때는 LH 등에만 팔아 손익을 분담하는 형태다. 모기지는 기금 융자를 받아 주택을 산 후 원리금을 분할 상환하고 처분 시 대출 평균잔액 비중에 따라 이익을 기금과 공유하는 방식이다. 순환개발을 원칙으로 하고 3개월 이상 거주한 세입자에게는 이사비와 4개월치 월평균 가계 지출비를 지급한다.
공기업이 단독 시행 사업으로 신청할 때 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다. 이날 이후 사업 구역 내 토지 등 부동산을 취득하는 경우에는 아파트·상가 우선 공급권을 받을 수 없어 결국 현금청산해야 한다.
이 사업은 역세권(주거상업고밀지구), 준공업지역(주거산업융합지구), 저층주거지(주택공급활성화지구)로 유형별로 나눠 시행된다. 역세권과 준공업지역은 면적이 5000㎡ 이상, 저층주거지는 1만㎡ 이상이어야 한다.
3개 유형의 사업 모두 특별건축구역으로 지정해 일조권이나 채광기준, 높이기준, 조경설치 의무기준 등 도시규제를 완화해 준다. 역세권에선 준주거지역에 대해 700%의 용적률을 적용해 준다. 이는 법적 기준의 140%까지 높여준 것이다. 역세권 반경은 기존 350ｍ가 유지된다. 초기에는 이를 500ｍ까지 확대하는 방안이 검토됐지만 무산됐다. 역세권에서 주상복합의 상업비율도 준주거지역은 10%에서 5%로, 상업지역은 20%에서 10%로 낮춰준다.
대중교통 연계 대책을 확보하면 주차장 설치 의무도 감면해 준다. 준공업지역에선 용적률을 법정상한까지 올려주되 공공임대 기부채납은 받지 않기로 했다. 입주기업 종사자에겐 집을 특별공급해준다. 저층주거지에선 종상향을 해주거나 법적상한의 120%까지 용적률을 올려주는데, 이럴 경우 준주거지역에선 용적률을 500%까지 높일 수 있다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com