올해부터 분양권을 살 때 주의할 점이 늘어납니다. 기존 1주택을 보유하고 있는 상태에서 갈아타기 목적이나 투자목적으로 분양권을 취득했다가 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 분양권 등기 시 취득세나, 비과세라고 안심했던 기존 1주택의 비과세 조건이 사라지고 중과세까지 얹어서 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 세금, 청약, 거주의무 등 보고 또 보아도 헷갈리는 내용을 간단하고 명료하게 설명드리겠습니다.
■ 세금
? 취득세: 2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권은 취득세 계산 시 주택수 포함
? 양도세: 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 양도세 계산 시 주택수 포함
서울에 기존 1주택을 보유한 세대가 조정대상지역 내 분양권을 취득했다면 분양권을 2주택으로 간주하여 분양권 등기 시 8%의 취득세를 납부합니다. 여러 개를 샀다면 최대 12%까지 내야합니다. 종전규정인 1~3%과는 매우 큰 차이입니다. 물론 나중에 팔 때 취득세는 경비처리가 되지만 납부만 취득세보다 최소한 두 세배는 더 오른 값에 팔아야 조금이라도 손에 남을 겁니다. 한 가지 팁이 있다면 두 번째 취득한 분양권 등기/잔금(취득세는 종전규정세율 납부) 후 1년 이내에 기존 주택을 팔면 취득세 중과를 피할 수 있습니다.
그럼 “취득세 폭탄을 맞기 전에 등기 전 팔면 어떨까”라고 생각하는 분도 계실겁니다. 분양권 전매에 대한 내용인데요, 분양권 전매 시 양도세는 얼만큼 내게 될까요?
2021년 6월 1일부터 전매하는 분양권은 보유 기간 1년 미만 시 70%, 2년 미만 시 60%를 납부합니다. 과거엔 비조정대상지역이었다가 조정대상지역으로 지정된 곳은 자유롭게 전매가 가능한데 양도세도 많이 내게 됩니다.
취득세율/양도세율표에서는 지방세 별도이니 실제 납부하는 세금은 더 늘어납니다. 여기서도 팁이 있다면 2021년 5월 31일까지는 조정대상지역 단일세율인 50%를 납부하게 되니 기존에 분양권을 보유했거나 취득하실 분들은 그 전까지 전매하면 취득세 상대적 인하효과가 있습니다.
■ 청약
? 2018년 12월11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택을 소유한 것으로 간주
2018년 9·13 대책의 후속조치로 이미 시행되고 있는 내용입니다. 현재 무주택자가 분양권을 매입하게 되면 청약할 때 무주택기간을 0점으로 계산됩니다.
■ 거주의무
? 공공분양
: 2020년 5월 27일 모집공고분부터
: 5년(시세80%미만), 3년(시세80~100%)
? 수도권 민간택지 분양가 상한제 주택
: 2021년 2월 19일 모집공고분부터
: 3년(시세80%미만), 2년(시세80~100%)
서울, 과천, 광명, 하남에서 분양하는 수도권 민간택지 분양가 상한제 주택은 2021년 2월 19일부터 거주의무기간이 적용됩니다. 이 때문에 청약 열기가 한 풀 꺾이는 것이 아닌가 생각하는 분들도 계십니다. 결론부터 말씀드리면 그럴 일은 없습니다.
규제지역 내 중도금대출을 받으면 입주가능일로부터 6개월 이내 전입요건을 2020년 7월부터 적용해오고 있기 때문입니다. 그리고 9억 이상 고가주택도 8년 간 보유와 거주를 동시에 해야 장기보유특별공제도 적용해주기 때문에 수 많은 청약대기자들은 그 사실을 알고 청약을 준비하고 있습니다.
* 20.09.22 이후 모집공고분 수도권/광역시 3년 간 전매제한
지난해 11월에 분양했던 과천지식정보타운, 하남 감일지구, 위례신도시와 같은 투기과열지구 내 수도권 공공택지는 전매제한도 최대 10년까지 적용중입니다. 2016년 11·3대책부터 실거주자 위주의 청약정책이 이어지고 그 강도가 점점 세지고 있는 상황입니다.
시장에서는 규제는 강력해져도 오르는 시세가 오르다보니 청약을 단념하기 보다는 신규 유입자가 더 많은 상황입니다. 최근 서울, 수도권을 비롯한 전국 분양지의 청약자수를 보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
2021년 청약 광풍은 거세지고 당첨은 더욱 어려워지는 중에 청약을 준비하거나 분양권을 매입하는 분들은 세금, 전매제한, 거주의무와 같은 중요한 내용을 미리 숙지하여 실수없이 현명한 판단을 내리는데 도움이 되시길 바랍니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 박지민 월용청약연구소 대표
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